ORDENANZA Nº 9987/2019
Régimen Propiedad Horizontal. Altura Máxima.
Concejo Municipal
La Comisión de Planeamiento y Urbanismo, ha tomado en consideración el proyecto de Ordenanza presentado por los Concejales Blanco, Cardozo y Figueroa Casas, el cual expresa:
"Visto: La necesidad de mejorar la calidad de vida de los habitantes de edificios sin espacios sociales comunes, y
Considerando: Que, atendiendo estas circunstancias, es necesario reconsiderar las limitaciones normativas a la edificabilidad, con el fin de generar igualdad edilicia, en especial en los edificios de mayor antigüedad.
Que, como forma de generar mayor edificabilidad en edificios ya construidos al límite de la altura máxima, se plantea la posibilidad de habilitar la construcción de espacios comunes, como salones de usos múltiples y que estas nuevas estructuras no computen como altura de acuerdo a la normativa vigente.
Que, con esta posibilidad no se está modificando sustancialmente el perfil urbano, ya que la altura de las nuevas edificaciones se practican con un retranqueo que en ningún caso por su misma naturaleza sobre elevarán las fachadas.
Que, esto implica un beneficio para el sector de la construcción al generar la posibilidad de edificar con sus implicancias en cuanto a la generación de empleo.
Que, asimismo, habilita a la construcción de espacios comunes que resultan de gran provecho para los propietarios con múltiples usos recreativos tales como reuniones familiares, y demás eventos sociales".
Por lo expuesto, esta Comisión eleva para su tratamiento y aprobación el siguiente proyecto de Ordenanza:
Artículo 1°.- Autorízase la construcción de espacios de usos múltiples en áreas comunes de edificios destinados a vivienda colectiva u oficinas. Estas edificaciones no computarán como altura a los efectos de los límites normativos establecidos para altura máxima.
Dichas construcciones no podrán, en ningún caso, constituirse como unidades independientes, ni ser adjudicadas, anexadas o fusionadas, de forma temporal o permanente, con unidades destinadas a vivienda u oficina. Asimismo, no podrán tener destino residencial, comercial ni perseguir fines de lucro. (Modificado por el art. 1° de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 2°.- Ámbito de aplicación. El presente beneficio es aplicable en todo el ejido urbano de la ciudad de Rosario. En inmuebles de valor patrimonial con protección directa según Ordenanza Nº 8.245 y modificatorias, deberá obtenerse previamente la viabilidad patrimonial, cumpliendo con las condiciones particulares que correspondan para cada caso (deslindes, materialidad, etc). Las edificaciones realizadas en espacios comunes de estos inmuebles no computarán como altura ni como superficie a efectos de los límites normativos de preservación, debiendo ajustarse en todos los casos a las condiciones establecidas por la presente ordenanza. (Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 3°.- Requisitos para la adhesión al beneficio. Todos los edificios que se adhieran al presente beneficio deberán incluir en los planos del Permiso de Edificación. la leyenda 11 Área de uso común". Asimismo, los edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal que deseen acogerse a este beneficio deberán presentar, previo al trámite de Permiso de Edificación, el acta de Asamblea que acredite la conformidad unánime de los
titulares de dominio de las unidades funcionales. Esta conformidad deberá ajustarse a lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Código Civil y Comercial y la normativa vigente en la materia. (Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 4°.- Altura Máxima.
4.1. Las edificaciones destinadas a espacios comunes no podrán superar los tres (3) metros de altura sobre el nivel de azotea.
4.2. En ningún caso podrá superarse la altura máxima establecida para los centros de manzana (Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 5°.- Superficie Máxima. La superficie cubierta y/o semicubierta a incorporar, sumada a la de las construcciones complementarias existentes o proyectadas en ese nivel, no podrá superar el 60% (sesenta por ciento) del plano de azotea. (Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 6°.- Condiciones edilicias y volumétricas. Retiros Mínimos.
6.1. A fin de no alterar el perfil urbano consolidado en relación con la vía pública y los patios del inmueble, las nuevas construcciones deberán respetar un retiro mínimo de tres (3) metros tanto desde la línea de fachada como desde la línea de contrafrente.
6.2. En inmuebles que hayan accedido al beneficio de incremento de altura otorgado por la Ordenanza N° 10.673 "Estacionamiento", los retiros mínimos deberán incrementarse en tres (3) metros adicionales en fachada y contrafrente.
6.3. En edificios con dos o más bloques, la nueva volumetría podrá materializarse en todos ellos, siempre que cumplan con los retiros establecidos en el punto 6.1.
6.4. En los casos en que la nueva construcción afecte la reglamentariedad del patio existente, se deberá efectuar el retranqueo necesario para verificar el cumplimiento del cálculo de patio.
(Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 7°.- Contraprestación urbana. Los edificios que se adhieran a este beneficio deberán incorporar un porcentaje de cobertura vegetal, el cual será determinado según el área de localización del inmueble. El modo de aplicación e implementación de este requisito quedará sujeto a la reglamentación de este artículo a través de un Decreto Reglamentario
(Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 8°.- Compensaciones. Los edificios que soliciten acogerse a este beneficio deberán abonar la contribución compensatoria por aprovechamiento exceptivo de altura, conforme a lo dispuesto por la Ordenanza Nº 10.016 y sus modificatorias, o la que en el futuro la
reemplace.
El monto se liquidará sobre el cien por ciento (100%) de la superficie cubierta y el cincuenta por ciento (50%) de la superficie semicubierta, a razón del diez por ciento (10%) del precio base por metro cuadrado. Este importe deberá cancelarse como requisito previo a la emisión del Permiso de Edificación correspondiente, previa aprobación por la Dirección General de Obras Particulares de la Secretaría de Planeamiento.
Los ingresos generados se imputarán a la partida: "12.08.07 Contribución compensatoria" del Clasificador de Recursos por Rubros, con la siguiente afectación: cincuenta por ciento (50%) al Fondo de Preservación Urbanística y cincuenta por ciento (50%) al Fondo Municipal de Obras Públicas
(Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 9°.- lnterpretación de la excepción de altura. La excepción de altura otorgada por la presente ordenanza no deberá interpretarse como una nueva cota máxima de altura que dé lugar a nuevos Tramos de Completamiento. La cota autorizada se considera específica y excepcional para los casos contemplados en esta normativa
(Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 10°.- Funcionalidad de los espacios comunes. Las nuevas construcciones deberán tener acceso mediante circulación de uso
común y podrán incluir espacios comunes de usos múltiples, trabajo compartido, gimnasios, parrilleros, lavaderos y/o núcleos sanitarios.
(Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Artículo 11°.-. Parámetros constructivos y condiciones técnicas.
a) Los volúmenes incorporados deberán armonizar con la morfología del edificio existente, replicando la calidad y jerarquía de sus envolventes. Deberán cumplir, en caso de corresponder, con los estándares higrotérmicos establecidos por la Ordenanza Nº 8. 757 y su normativa complementaria.
b) Será obligatorio presentar el cálculo estructural ante la Dirección General de Obras Particulares, verificando la aptitud del edificio para soportar las cargas generadas por los nuevos usos, incluyendo medidas de seguridad relativas a estos espacios.
c) Tanto los nuevos permisos de edificación como aquellos en ejecución deberán cumplir con las disposiciones del Capítulo V del Reglamento de Edificación, "Circulación y medios de escape". Se deberá garantizar el acceso por ascensor al nivel donde se desarrollen los espacios comunes.
d) Podrán acogerse a los beneficios de la presente ordenanza los edificios con medios de escapes aprobados con anterioridad a la sanción de la Ordenanza N° 8336, siempre que cumplan con la aprobación reglamentaria y dispongan de escalera hasta la azotea. Estos deberán presentar un Plan de Emergencia y Evacuación firmado por profesional matriculado habilitado y rubricado por el Colegio correspondiente. En estos casos no será obligatorio el acceso por ascensor al nivel donde se desarrollen los espacios comunes.
e) Se admite la construcción de piletas en los espacios comunes de azotea, conforme a las siguientes condiciones:
- Deberán ubicarse por fuera de los sectores definidos como retiros mínimos de tres (3) metros.
- Toda estructura o elemento vinculado (barandas, paravistas, etc.) no podrá superar los tres (3) metros de altura desde el nivel de la azotea.
- Para edificios con final de obra anterior a esta ordenanza, se deberá incorporar una certificación estructural específica para piletas, firmada por profesional habilitado.
f) Sin perjuicio de lo establecido en la presente, la edificación resultante deberá respetar las demás variables previstas por las reglamentaciones vigentes y el cumplimiento del factor de ocupación máximo del inmueble según el uso previsto y la capacidad de los medios de evacuación y escape (existentes y/o proyectados) derivados del permiso de edificación respectivo, contemplando la simultaneidad de los usos permitidos".
(Modificado por el art. 1 de la Ordenanza N° 10848/25)
Sala de Sesiones, 22 Agosto de 2019.-
