"Plan de Detalle Palos Verdes"
Ordenanza 8886/2011
1. Definición.
Se define como Plan de Detalle “Palos Verdes” al proyecto urbanístico que fija: los indicadores de edificabilidad, las pautas de construcción, los usos, los trazados viales, la estructura de espacios públicos, las áreas calificadas como de “protección ambiental”; y que determina además, las condicionantes de gestión y construcción para vializar la concreción del emprendimiento de carácter residencial/recreativo, resuelto con un proyecto unitario, programado mediante una planificación concertada con el Municipio.
2. Ámbito de Aplicación y Nueva Sectorización
(Anexos Gráficos Nº 1 y Nº 2).
2.1.
El ámbito de Aplicación de este Plan de Detalle lo conforma un sector de 75 Has., que involucra los inmuebles de la Sección Catastral 14ª, Sin Manzana, Gráfico 2, Subdivisión 10,11,12 y 13.
2.2.
Se modifica la Ordenanza de Urbanizaciones y División de la Tierra Nº 6.492/97 (Zona IV1) para incorporar el sector definido como ámbito de aplicación de este Plan de Detalle en el Artículo 2.1.
2.3.
Se modifica el Distrito I1-2 del Código Urbano, el que quedará definido de la siguiente manera: Límite Norte del Municipio, límite Suroeste de la zona de vías del F.F.C.C. Gral. M. Belgrano (K 1-16), límite Noroeste y Suroeste del Canal Ibarlucea – Nuevo Alberdi (Distrito G3-1 y F3-12 / F2-6), Línea Municipal Sur de calle Baigorria, Línea Municipal Este de calle García del Cosio, límite Noreste del Distrito H2-2 hasta el límite Noreste del Distrito H2-7, eje de Calle 1409, límite Este y Norte de los terrenos del Aeropuerto (Distrito M1-1), límite Oeste, Sur y Oeste del Municipio hasta límite Norte del Municipio.
3. Creación de Trazados
(ver Gráfico Nº 3).
3.1.
(Modificado por Ordenanza Nº 9099/13)
Se crea la prolongación de calle Milicianos Rosarinos hacia el Noreste y Norte entre calles García del Cosio al Oeste y Baigorria al Norte, con un ancho de 30 metros, definiendo su eje en forma coincidente a la siguiente poligonal abierta de tres lados, a saber:
Lado A-B: Recta de 989,65m, de orientación Suroeste – Noreste, cuyo Punto Inicial A surge de la intersección entre la Línea Municipal Este de calle García del Cosio y la paralela a 5m hacia el Noroeste del deslinde parcelario Sur del S/M, Gráfico 2, S/D 10 de la Sección Catastral 14ª.
Lado B-C: Curva de 444 m, de longitud de arco y 332,50 m de radio, de orientación Suroeste - Norte, cuya tangente en el vértice B está constituida por la prolongación hacia el Noreste del lado recto A-B.
Lado C-D: Recta de 113,10 m, de orientación Sur-Norte, donde el Punto Final D es la intersección de la paralela a 387 m hacia el Este del eje de Calle 1354, con la Línea Municipal Sur de calle Baigorria.
3.2.
Se crea la prolongación hacia el Sur de Calle 1354 con un ancho de 30 metros, a partir de calle Baigorria al Norte y la Avenida de Borde Milicianos Rosarinos al Sur, manteniendo la Línea Municipal Este proveniente del Norte de calle Baigorria.
3.3.
Crease la calle pública a denominarse 14.116 de 14m de ancho y orientación Sur- Norte, en el tramo comprendido entre calle Milicianos Rosarinos al Sur y calle Baigorria al Norte, ubicando su eje en forma paralela y a 132 m hacia el este del eje de Calle 1354. ( Creado por Ordenanza Nº 9099/2013)
3.4.
Crease la calle pública a denominarse 14118 de 14 m de ancho y orientación Sur - Norte, en el tramo comprendido entre Calle 1489, a crear en el Artículo 10º de la presente Ordenanza, al Sur y calle Baigorria al Norte, ubicado su eje forma paralela y a 124 m hacia el Este del eje de Calle 14116. ( Creado por Ordenanza Nº 9099/2013)
3.5.
(Modificado por Ordenanza Nº 9099/13)
Crease la Calle 1489 de orientacióna Suroeste-Noreste, entre Cale 1354 al Oeste y calle Milicianos Rosarinos al Este, definiendo su traza en tres tramos rectos quebrados de anchos variables producto de ubicar su eje y Líneas Municipales de acuerdo a lo siguiente:
3.5.1 Entre Calles 1354 y 14116:
Se determina con un ancho variable entre 18 m y 30 m.
El eje se define coincidente al segmento EF, en donde el Punto E se ubica sobre el eje de Calle 1354 a 302 m hacia el Sur de la Línea Municiapla Sur de calle Baigorria, medidos sobre el mismo; y el Punto F, se sitúa sobre el eje de Calle 14116 a 264m hacia el Sur de la Línea Municipal Sur de calle Baigorria, medidos sobre el mismo.
La Línea Municipal Norte queda determinada por la unión de los puntos de intersección entre la Línea Municipal Este de Calle 1354 con la paralela a 9 m hacia el Norte del eje y de la intersección entre la Línea Municipal Oeste de Calle 14116 con la paralla a 15 m hacia el Norte del citado eje.
La Línea Municipal Sur se define por la unión de los puntos de intersección entre la Línea Municipal Este de Calle 1354 y la paralela a 9 m hacia el Sur del eje, con el Punto de intersección entre la Línea Municipal Oeste de Calle 14116 y la paralela a 15 m hacia el Sur del citado eje.
3.5.2. Entre Calles 14116 y 14118
Se determina con un ancho constante de 30m.
El eje se define coincidente con el segmento FG, en donde el Punto G se ubica sobre el eje de Calle 14118, medidos sobre el mismo a 118 m hacia el Sur de la Línea Municipal Sur de calle Baigorria.
Las Líneas Municipales Norte y Sur quedan determinadas por las paralelas a 15 m hacia el Norte y Sur quedan determinadas por las paralelas a 15 m hacia el Norte y Sur, respectivamente del eje descripto anteriormente.
3.5.3. Entre Calles 14118 y Milicianos Rosarinos:
Se determina con un ancho variable entre 30 m y 18 m.
El eje se define coincidente con el segmento GH, en donde e Punto H se ubica sobre la prolongación hacia el Sur del segmento CD descripto en el Artículo 4º, a 152 m hacia el Sur de la Línea Municipal Sur de calle Baigorria, medidos sobre el mismo.
La Línea Municipal Norte queda determinada por la unión del Punto que surge de la intersección entre la Línea Municipal Este de calle 14118 con la paralela a 15 m hacia el Norte del eje, y del Punto de intersección entre la Línea Municipal oeste de calle Milicianos Rosarinos con la paralela a 9 m hacia el Norte del eje mencionado.
La Línea Municipal Sur se define por la unión del punto de intersección entre la Línea Municipal Sur definida en el inciso anterior y la paralela a 15 m hacia el Sur del eje; con el Punto de intersección entre la Línea Municipal Oeste de calle Milicianos Rosarinos y la paralela a 9 m hacia el Sur del citado segmento.
3.6.
Las afectaciones derivadas al proyecto vial descripto en los artículos anteriores quedarán sujetas a los ajustes resultantes de las mensuras correspondientes que determinarán con precisión los trazados y áreas de dominio público, facultándose al Departamento Ejecutivo a establecer las adecuaciones necesarias.
4. Indicadores Urbanísticos
Los indicadores urbanísticos, afectaciones y demás restricciones que corresponde aplicar están definidas en las planillas que conforman el Anexo Gráfico Nº 5.
5. Obligaciones del emprendedor.
5.1. Provisión de infraestructura y servicios.
El emprendedor deberá garantizar la provisión de la totalidad de infraestructuras exigidas en la Ordenanza de Urbanización y Subdivisión del Suelo Nº 6.492/97 y demandadas por la urbanización de referencia. Se podrán establecer requisitos diferenciales para las infraestructuras y programar el cumplimiento de las obras en diferentes etapas, compatibles con el desarrollo del emprendimiento.
5.2. Donación de trazados públicos.
El emprendedor efectuará la donación de suelo destinado a trazados públicos correspondientes a la totalidad de la urbanización. Todas las afectaciones de trazados, servidumbres y retiros quedarán registradas en las escrituras públicas correspondientes a cada dominio. Se permitirá el uso restringido de la Calle 14112 en el tramo comprendido por Baigorria y calle Milicianos Rosarinos hasta tanto se impulse la urbanización de los sectores destinados a emprendimientos residenciales colectivos.
5.3. Donación de tierras para espacios públicos y equipamiento comunitario.
El urbanizador deberá donar con destino a espacio público y equipamiento comunitario un 25% de la superficie útil correspondiente a la parcela origen, descontadas las áreas destinadas a trazados públicos, según el balance de superficies que resulte de las mensuras correspondientes que realizará a su cargo el Urbanizador. En el caso de que la superficie afectada a la creación del parque contiguo al Arroyo sea inferior al porcentaje antes mencionado, el Municipio podrá aceptar el equivalente en metros cuadrados de tierra o construcción de vivienda por un valor equiparable al de la operación involucrada, valoración que se establecerá de acuerdo al procedimiento de tasación de referencia que dispone la mencionada norma y su Decreto Reglamentario Nº 1.207/07.
5.4. Responsabilidad del emprendedor en la provisión de las infraestructuras y servicios.
La Municipalidad de Rosario, a través de sus oficinas competentes, extenderá finales de obra y otorgará habilitación al uso a emprendimientos localizados en el área en cuestión siempre y cuando se hayan completado y certificado las obras básicas de infraestructura necesarias para garantizar su correcta y segura operatividad. Esta circunstancia será claramente consignada en el Plano de Mensura y Subdivisión respectivo y deberá constar expresamente en las escrituras públicas traslativas de dominio que se formalicen sobre las parcelas. Además el urbanizador deberá hacer constar en las escrituras de cada lote la aceptación por parte del comprador de la preexistencia del Autódromo Municipal y su operatividad.
5. Obligación de ejecutar las obras de infraestructura de los espacios públicos y trazados.
(Modificado por Ordenanza Nº 9099/2013)
El emprendedor deberá asumir a su costo la ejecución de las obras de los trazados y espacios públicos definidos en este Plan de Detalle, admitiéndose programar el cumplimiento de las mismas por etapas compatibles con el desarrollo del emprendimiento.
- Calle 1489, en el tramo comprendido por García del Cosio y Calle 14112.
- Calle 1491, en el tramo comprendido por García del Cosio y Calle 14112.
- Milicianos Rosarinos, en el tramo comprendido por García del Cosio y Baigorria.
- Calle 1354, en el tramo comprendido por Milicianos Rosarinos y Baigorria.
- Calle 14112, en el tramo comprendido por Baigorria y Milicianos Rosarinos.
- Parque público localizado en forma contigua al Bosque de los Constituyentes y al Este de Av. Milicianos Rosarinos.
- Calle 14.116, de 14 m de Ancho Oficial, en el tramo comprendido por Calle Baigorria al Norte y Av. Milicianos Rosarinos al Sur.
- Calle 14.118, de 14 m de Ancho Oficial, en el tramo comprendido entre Calle Baigorria al Norte y Calle 1489 al Sur.
- Calle 1489, de ancho variable de 30 m, en el tramo comprendido entre Calle 1354 al Este y Av. Milicianos Rosarinos al Oeste.
El Departamento Ejecutivo, a través de sus oficinas competentes, establecerá los niveles de exigencia que corresponde aplicar en lo relativo a pavimentos, arbolado público, iluminación, desagües pluviales que caractericen el sistema vial propuesto. También elaborará el proyecto de parque público que construirá el urbanizador.
6. Contribución por mayor aprovechamiento resultante.
El urbanizador deberá solicitar expresamente la recalificación urbanística del polígono que conforma este Plan de Detalle y comprometerse a pagar la contribución económica que se determine en virtud del mayor aprovechamiento otorgado por la recalificación urbanística de suelo y la definición de trazados e índices de edificabilidad diferenciados, con respecto a los fijados por las normas vigentes en el tejido residencial existente y consolidado en el área circundante (Bº Hostal del Sol). La misma fue determinada de acuerdo a las tasaciones efectuadas por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Tramitación y Fiscalización Urbanística y aceptada por el urbanizador. Este monto se repartirá del siguiente modo: el 50% a la ejecución de pavimento de las primeras 20 cuadras del Barrio Ludueña que están incluidas en el Plan de Pavimentación a nivel definitivo de la Municipalidad de Rosario, y el otro 50% al Fondo Especial creado en el Artículo 8º de la Ordenanza Nº 8885/11 (Plan Especial de Desarrollo Urbano y Social “Parque Habitacional Bouchard”.
7. Procedimientos.
Los titulares del conjunto de parcelas que integran este Plan de Detalle deberán seguir el siguiente procedimiento:
designar un representante técnico para desarrollar en forma coordinada con el municipio el proceso de urbanización planificado;
efectivizar el pago de la contribución;
solicitar la “Viabilidad Urbanística” del proyecto de urbanización ante la CTU.
Informar y notificar en forma fehaciente a cada adquirente de lotes del emprendimiento sobre los alcances de la presente norma y las condicionantes del entorno.
No se otorgará la “Viabilidad Urbanística” hasta tanto no se cumplan todos los requisitos fijados incluido el pago de la contribución, en los plazos establecidos en el artículo 8.4. de la presente.
8. Etapas y Plazos.
8.1.
El Urbanizador deberá presentar el proyecto definitivo en un plazo máximo de 6 meses de promulgada la presente ordenanza.
8.2.
Hacer efectiva la donación de tierras, sea cual fuese la modalidad que adopte en definitiva el cumplimiento de tal obligación, dentro de los doce meses contados desde la fecha de aprobación del presente Plan de Detalle por parte del Concejo Municipal. El urbanizador mantendrá la custodia de dichos terrenos a fin de evitar intrusiones y depredaciones.
8.3.
Se establece un plazo de dos años para la ejecución de la Av. Milicianos Rosarinos (en el tramo comprendido por García del Cossio y Baigorria), la calle 1354 (en el tramo comprendido por Baigorria y Milicianos Rosarinos) y para la ejecución del parque público a incorporar al Bosque de los Constituyentes, recayendo en el urbanizador la obligación de custodiar dichas tierras a fin de evitar intrusiones hasta cumplimentar con dicho plazo.
8.4.
En base al modelo de organización que adopta el emprendimiento se establece que el pago de la compensación se realizará de la siguiente manera: 25% de este monto se hará efectivo en un plazo de seis (6) meses o al momento de obtener la aptitud urbanística de la primera etapa (correspondiente al Barrio Cerrado), un 25% en un plazo de 12 meses o al momento de solicitar la aptitud urbanística de uno de los sectores colectivos, y el 50% restante en un plazo de 24 meses o al momento de solicitar la aptitud urbanística de la etapa restante; lo que ocurra primero. Los plazos expresados se cuentan a partir de la sanción de la ordenanza.
8.5.
Si en un plazo máximo de 10 años a partir de la aprobación de este plan de detalle, no se concretarán los requisitos establecidos, la Municipalidad podrá revisar el presente texto normativo y retrotraer la recalificación de suelo efectuada. La Municipalidad podrá otorgar un plazo adicional de hasta 5 años para completar las obras programadas en caso de verificarse imprevistos o fuerza mayor que impidan su concreción en los plazos originalmente establecidos.
8.6.
Por incumplimiento de parte del Emprendedor, o por interés especial, la Municipalidad podrá ejecutar parcial o totalmente las obras de infraestructuras urbanas de acuerdo a su propia programación, las que deberán ser obligatoriamente compensadas por obras similares o mediante la restitución de su costo por parte del Emprendedor o de los beneficiados integrados en el emprendimiento privado. El incumplimiento podrá dar lugar además a la paralización de las obras privadas localizadas dentro del predio por parte del municipio y a la restricción al otorgamiento de nuevos permisos de edificación.
9. Anexos Gráficos:
Anexo Gráfico Nº 1: Ámbito de Aplicación.
