Plan de Detalle Terrenos Privados en Área Portuaria - Gráficos 17, S/D 2 y 17, S/D 3 - Secc. Cat. 3ª
Ordenanza Nº 9469/15
INDICADORES URBANÍSTICOS Y USOS TERRENOS PRIVADOS EN ÁREA PORTUARIA
(GRÁFICOS 17 S/D 2 y S/D 3 – SECCIÓN CATASTRAL 3ª)
CAPÍTULO I
DEFINICIÓN Y ÁMBITO DE APLICACIÓN
Artículo 1º. DEFINICIÓN.
Para los “Terrenos Privados en Área Portuaria – Gráficos 17 S/D 2 y 17 S/D 3, Sección Catastral 3ª” se definen los indicadores urbanísticos particulares para la construcción de nuevos edificios y la disposición de espacios públicos para las parcelas de dominio privado localizadas en el Área Portuaria.
Art. 2º.- ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Parcelas de dominio privado empadronadas en la Sección Catastral 3ª, S/M, Gráfico 17 S/D 2 y Gráfico 17 s/d 3.
ANEXO GRÁFICO, Plano Nº 1.
CAPÍTULO II
INDICADORES URBANÍSTICOS
Art. 3º.- CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO.
a) Altura Mínima: cuatro (4) metros.
b) Altura Máxima: quince (15) metros para todos los edificios: complementarios a la explotación industrial, administrativos o de servicios y logística y para las naves industriales. Se permitirá mayor altura total o parcial en las naves industriales, cuando el uso requiera.
c) Ajuste de la altura máxima: No corresponde.
d) Salientes y Balcones: No corresponde.
e) Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio.
e.1. Se establece un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) MÁXIMO DE 0,8.
e.2. La volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento del FOS establecido y las disposiciones vigentes en el Reglamento de Edificación referidas a las dimensiones mínimas de patios.
f) Reforma y/o Ampliación de edificios existentes:
f.1. En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar las alturas mínimas y máximas y el FOS establecidos en el presente Artículo.
f.2. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación, que presenten proyectos de reforma y/o ampliación dentro del volumen original, podrán preservar la condición constructiva aprobada. Esta condición constructiva “aprobada” refiere a la aprobación del trámite administrativo que oportunamente le correspondiera al inmueble, incluyendo de este modo construcciones que hayan sido registradas con transgresiones a las normas, con excepción de aquellas intervenciones formuladas en el marco de la Ordenanza Nº 8269/08 y Decretos Reglamentarios Nº 1453/08, Nº 1454/08 y Nº 1455/08.
g) Distancia entre bloques construidos: No se establecen distancias mínimas entre distintos bloques construidos dentro de una misma parcela.
h) Servidumbres y Retiros:
h1. Se establece una servidumbre mínima de diez (10) metros a partir del deslinde Oeste hacia Avenida de Circunvalación y del deslinde Este hacia la zona de vías del ferrocarril.
h2. Se establece una servidumbre mínima de diez (10) metros sobre el deslinde Noroeste y Norte del Gráfico 17 S/D 2 y de diez (10) metros sobre el deslinde Sur del Gráfico 17 S/D 3.
h3. Estas restricciones se aplicarán a toda obra nueva. Las edificaciones existentes mantienen la condición constructiva aprobada. Se entiende por “condición constructiva aprobada” lo enunciado en el apartado f), inc. f2. de esta misma Ordenanza.
ANEXO GRÁFICO, Plano Nº 2.
i) Usos admitidos: tareas operativas actividades de servicio y gestión de logística vinculadas al uso portuario:
Centro Empresarial.
Laboratorios de análisis de granos a nivel industrial reglamentarios por Ordenanzas Nº 5228/91 y 5229/91.
Aduana.
Playa de estacionamiento y maniobra.
Actividades y tareas operativas y/o productivas portuarias e industriales y sus servicios complementarios.
Estaciones de Servicios para combustibles líquidos y gas natural comprimido, complementario a la playa de camiones.
Centro de distribución logístico con naves industriales.
Centro mayorista comercial de productos elaborados de la agroindustria con destino al mercado interno y a la exportación.
Estación de Servicios de combustibles con bar, minimarket y mecánica ligera condicionado al cumplimiento de lo establecido en la Ordenanza Nº 8679/10) y a la realización de un estudio de movilidad por parte de la Dirección General de Ingeniería de Tránsito a fin de compatibilizar adecuadamente la dinámica propia de esta actividad con la vinculada a la actividad portuaria.
Factibilidad de Playa Fiscal.
Depósitos Fiscales.
Industrias y depósitos: del agro, del frío, naval, de la construcción.
Industrias, depósito y/o fraccionamiento de agroquímicos.
Exposición y comercialización de autos y camiones y máquinas agrícolas.
Helipuerto.
Los emprendimientos a concretar con los usos admitidos podrán, además de desarrollarse como emprendimientos individuales, adherir a la figura de “Polígonos Industriales y/o de Logística”, cumpliendo las condiciones establecidas en la Ordenanza Nº 9144/13 “Plan Integral de Suelo Productivo”.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a lo establecido por la Ordenanza Nº 9433/15 (Certificado de Prefactibilidad de Habilitación) y a todos los demás requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezcan las ordenanzas pertinentes y la factibilidad.
j) Requisitos según Ordenanza de Urbanización y Subdivisión de la Tierra Nº 6492/1997:
Por tratarse de parcelas mayores a 5000m2, deberá contar con informe urbanístico de la Comisión Técnica de Urbanizaciones (CTU, creada por Ordenanza Nº 5957/1994), la que – en caso de corresponder y bajo la citada ordenanza – precisará las condiciones generales y particulares que recaen sobre la parcela referidas a trazados, espacios públicos, infraestructuras, equipamientos, cargas exigibles por proceso de urbanización y demás consideraciones que estime pertinente. Será responsabilidad de los particulares efectuar las gestiones necesarias en materia de accesibilidad vial a los predios, a fin de contar con una servidumbre de paso sobre las vías existentes del ferrocarril que permita el uso y la materialización de los Indicadores Urbanísticos y Usos contemplados en la presente norma.
Art. 4º.- DISPOSICIONES GENERALES. REGLAMENTACIÓN Y MODO DE APLICACIÓN.
4.1. Factor de Ocupación del Suelo.
Se entiende por Factor de Ocupación del Suelo (FOS) ala relación que exista entre la superficie total que ocupa la edificación en planta baja y la superficie total del predio, sin descontar la superficie comprendida por el retiro de Línea de Edificación (servidumbre), retiros de los deslindes establecidos en esta misma ordenanza y de centro de manzana en caso de corresponder.
Para el cálculo del FOS, se tendrá en cuenta la proyección horizontal de galerías y de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los valores de FOS indicados en las condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para el ámbito de aplicación del presente Plan de Detalle son valores máximos.
4.2. SOBREELEVACIONES.
Solo se permite superar la altura máxima establecida con construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques de reserva, salas de máquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, pararrayos o señales de balizamiento aéreo.
Las circulaciones de ingreso a terrazas accesibles son consideradas construcciones complementarias y, por lo tanto, podrán superar la altura máxima establecida, siempre y cuando no existan en la misma planta otras superficies, tanto cubiertas como semicubiertas, con usos que impliquen la estancia de personas.
