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Reordenamiento Urbanístico del Área Central

 

REORDENAMIENTO URBANÍSTICO DEL ÁREA CENTRAL

(Ordenanza Nº 8243/08)

 UNIDAD 1

DEFINICIÓN Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

 

1. DEFINICIÓN.

Se entiende como "Reordenamiento Urbanístico del Área Central" a la definición de nuevos indicadores para las acciones de construcción en el interior de este sector de la ciudad. Con este objetivo se establecen normas referidas a: régimen de alturas; relación entre llenos y vacíos; líneas municipales, de edificación y ochavas; usos no admitidos, régimen de protección del patrimonio edificado, características y disposición de los elementos que afectan al espacio público y mecanismos de gestión para la resolución de casos especiales.   

2. ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Se define como ámbito de aplicación del "Reordenamiento Urbanístico del Área Central" al sec­tor de la Sección Catastral 1º la delimitado por el Río Paraná, la Línea Municipal Norte de Av. Pellegrini, (excluidas las parcelas frentistas a la citada avenida) el Eje de calle Balcarce, el Eje de calle Montevideo y la Línea Municipal Oeste de Bv. Oroño (incluidas las parcelas frentistas al Bulevar).

 Además se incluyen de este ámbito las Plazas, Parques, Paseos Públicos y las áreas afectadas por las ordenanzas particulares ya aprobadas: "Entorno Teatro El Círculo" Ord. Nº 7.740/04; Área de Protección Histórica, Urbanística y Arquitectónica "Bv. Oroño, sector entre calle Montevideo y Av. Rivadavia", Ord. Nº 7.910/05; "Predios fronteros al Pje. Santa Cruz", Ord. Nº 7.955/05; "Recualificación Normativa para los lotes frentistas a las Avdas. Libertad y del Huerto", Ord. Nº 7.799/05; "Plan de Detalle Yerbatera Martin, Segundo Convenio de Autolimitación Sección Catastral 1ª, Manzana Nº 193", Ord. Nº 8.081/06; "Plan de Detalle Pje. Peatonal Dr. J. Tarrico, Ord. Nº 8.016/06”.  

La identificación gráfica del Ámbito de Aplicación se adjunta en ANEXO I, Plano Nº 1.

 

UNIDAD 2

 SECTORIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DE ÁREAS

 

1. IDENTIFICACIÓN DE ÁREAS.

(Modificado por Ordenanza Nº 8.271/08)

A los efectos del reordenamiento urbanístico del sector denominado en la presente Ordenanza como "Área Central", se identifican las siguientes porciones territoriales con el propósito de asignarles a cada una de ellas sus respectivos indicadores urbanísticos:

  • Área General.
  • Áreas Particulares.

Las normas generales para todo el ámbito de aplicación se establecen en la Unidad 5, y los in­dicadores urbanísticos para el Área General y para las distintas Áreas Particulares se establecen en las Unidades 3 y 4 de la presente norma. La delimitación de las Áreas se incluye en ANEXO I, Plano Nº 2.

1.1. Área General (AG) y Tramos (T).

1.1.1. Área General (AG).

Se establece como Área General (AG) al sector urbano definido como el ámbito de aplicación de la presente Ordenanza donde se aplican indicadores urbanísticos genéricos. Se exceptúan del Área General los Tramos de Completamiento (TC), definidos en el Punto 1.1.2.; los Tramos de Preservación (TP), definidos en el Punto 1.1.3. y las Áreas Particulares indicadas en el Punto. 2, en los cuales rigen indicadores urbanísticos diferenciales.                                                   

El Ejecutivo Municipal procederá a la identificación de los inmuebles comprendidos en cada tramo a través del dictado de un Decreto Reglamentario.

1.1.2. Tramo de Completamiento (TC).

Se define como Tramo de Completamiento al fragmento en el cual se estimula una renovación admitiendo la construcción de edificios de altura superior a la que se establece en esta Ordenanza para el Área General, con el propósito de completar situaciones de sustitución ya muy condicionadas.

Se constituye un tramo de Completamiento cuando -entre dos edificaciones existentes en altura, en una extensión no mayor a los treinta (30) metros- existen lotes sustituibles. Cuando el frag­mento conformado por el conjunto de parcelas contiguas, ocupadas por edificaciones sustituibles, comprendidas entre esos dos inmuebles supera los treinta (30) metros de longitud es considerado Área General. Cuando dicho fragmento incorpora una parcela en esquina la medida pasa a ser cuarenta (40) metros, según se ejemplifica en el gráfico que se presenta en el Punto. 1.1.3. El conjunto de parcelas resultante y las edificaciones existentes aisladas, de altura superior a la que se establece en esta Ordenanza para el Área General, son considerados Tramo de Completamiento a los efectos de la asignación de indicadores.

Para establecer Tramos de Completamiento se admite una tolerancia de hasta más un 10% en las medidas longitudinales mencionadas en el presente punto a fin de adecuar su determinación al parcelario existente. (Modificado por Ordenanza Nº 8542/10)

1.1.3. Tramo de Preservación (TP).

Se define como Tramo de Preservación al fragmento en el cual se restringen las posibilidades de renovación edilicia con el propósito de proteger los sitios y construcciones de valor arquitectónico y/o histórico. Los extremos del tramo lo determinan inmuebles de valor patrimonial catalogados por la Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Área Central) y su modificatoria. Los inmuebles no catalogados que se incorporan al tramo podrán ser sustituidos respetando las condiciones establecidas en la presente norma.                                       

Cuando el fragmento conformado por el conjunto de inmuebles contiguos no catalogados, com­prendidos entre dos inmuebles de valor patrimonial catalogados supera los treinta (30) metros de longitud es considerado Área General. Cuando dicho fragmento incorpora una parcela en esquina la medida pasa a ser cuarenta (40) metros, según se ejemplifica en el siguiente gráfico:

 tramo de preservacion.jpg


Las edificaciones de valor patrimonial catalogadas por la Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Área Central) y su modificatoria, que se encuentran en forma aislada dentro del Área General, son consideradas como Obras Singulares, y por su alto valor arquitectónico y/o histórico, confieren a las parcelas sustituibles linderas la categoría de Protección del Entorno con el fin de resguardar la armonía urbana y complementar la morfología del Inmueble Patrimonial. El conjunto de parcelas resultante es considerado Tramo Patrimonial a los efectos de la asignación de indicadores.

1.2. Áreas Particulares.

Las Áreas Particulares corresponden a porciones del tejido urbano que, por sus características tipológicas, espaciales, históricas y/o de emplazamiento urbano, se distinguen del resto del área. Se identifican las siguientes categorías, a los efectos de la asignación de indicadores urbanísticos particulares para cada una de ellas:

  • Áreas de Protección Histórica (APH).
  • Áreas de Reserva para Plan Especial (ARE).
  • Áreas de Reserva para Plan de Detalle (ARD).
  • Frente Costero (FC).
 

1.2.1. Áreas de Protección Histórica (APH). Determinación y delimitación.

Corresponde a aquellos sectores del tejido urbano que por su conformación histórica y por el carácter de sus espacios públicos, se reconocen en el imaginario social como parte de un fragmento significativo de la ciudad, donde interesa preservar, principalmente, el carácter del espacio público. Se determinan como Áreas de Protección Histórica (APH) las que se detallan a continuación: 

  • Área de Protección Histórica (APH 5) "Plaza San Martin - Paseo del Siglo" - referenciados en el Decreto Nº 12.802/97. Sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 3 y ANEXO II, Planos Nº 3a y 3b.
  • Área de Protección Histórica (APH 6) "Entorno Aduana y Bajadas" - referenciada en la Ordenanza Nº 6.372/97 y 7.644/04. Sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 4 y ANEXO II, Plano Nº 4.
  • Área de Protección Histórica (APH 7) "Paseo La Capital" - referenciada en la Ordenanza Nº 6.486/97. Sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 5 y ANEXO II, Plano Nº 5.
  • Área de Protección Histórica (APH 8) "Entorno Casa Natal de Ernesto "CHE" Guevara" -Sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 6 y ANEXO II, Plano Nº 6.
  • Área de Protección Histórica (APH 9) "Esquina Urquiza y Moreno" -Sector que com­prende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 7 y ANEXO II, Plano Nº 7.
  • Área de Protección Histórica (APH 10) "Esquina San Lorenzo y Moreno" -Sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 8 y ANEXO II, Plano Nº 8.
  • Área de Protección Histórica (APH 11) "Esquina Rioja y Laprida" -Sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 9 y ANEXO II, Plano Nº 9.

Planilla Nº 1: A.P.H. 3 "Paseo de los Orígenes". 

planilla 1.jpg 
Planilla Nº 2: A.P.H. 4 "Córdoba Peatonal".

(Modificada por Ordenanza Nº 8.271/08)

planilla 2 modif.jpg

Planilla Nº 3: A.P .H. 5 "Plaza San Martín-Paseo del Siglo". 

(Modificada por Ordenanza Nº 8.271/08

planilla 3 modif.jpg 

Planilla Nº 4: A.P .H. 6 "Entorno Aduana y Bajadas”.
(Modificada por Ordenanza Nº 8.271/08)
 
planilla 4 modif.jpg 

Planilla Nº 5: A.P .H. 7 "Paseo La Capital".

(Modificada por Ordenanza Nº  8271/08)

planilla 5.jpg 

Planilla Nº 6: A.P .H. 8 "Entorno Casa Natal Ernesto CHE Guevara”

(Modificada por Ordenanza Nº 8271/08)

planilla 6.jpg

Planilla Nº 7: A.P .H. 9 "Esquina Urquiza y Moreno".

 planilla 7.jpg

Planilla Nº 8: A.P .H. 10 "Esquina San Lorenzo y Moreno”.

planilla 8 modif.jpg

Planilla Nº 9: A.P .H. 11 "Esquina Rioja y Laprida”

(Modificada por Ordenanza Nº 8271/08)

planilla 9.jpg

1.2.2. Área de Reserva para Plan Especial (ARE). Determinación y Delimitación. 

Corresponde a aquel sector del tejido urbano caracterizado por su alto grado de deterioro -en términos edilicios y de espacios públicos-, por la obsolescencia de las instalaciones existentes, por la inconveniencia de la persistencia de determinados usos, por la disponibilidad de tierras vacantes cuya renovación -total o parcial- se impulsa.               

Para impulsar la renovación de cada una de estas áreas se realizara el correspondiente Plan Espe­cial, que podrá incluir varios Planes de Detalle, en donde se especificarán, entre otras cuestiones, los indicadores urbanísticos propios para ese sector urbano. El Departamento Ejecutivo, a través de la Secretaría de Planeamiento, elaborará el Plan Especial correspondiente al sector urbano calificado como Área de Reserva para Plan Especial (ARE), el cual será remitido para su aprobación al Concejo Municipal.

Se determina como Área de Reserva para Plan Especial (ARE) "Calle San Juan " al sector que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral, incluidos en la Planilla Nº 10 y ANEXO I, Plano Nº 2.

La finalidad principal del Plan Especial es el reordenamiento general, impulsando la renovación edilicia y funcional del área, la preservación de los edificios de valor patrimonial, si los hubiere, la redefinición de los límites municipales de calle San Juan y el desarrollo de nuevos espacios públicos para la mejora y revitalización de los existentes en el sector.

Todo inmueble comprendido en este ARE que se encuentre incluido en el Inventario y Catalogo de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial, al formular el Plan Especial mantendrá el Grado de Protección asignado en el mismo, como también contemplará, para los inmuebles frentistas a calle Sarmiento entre San Luis y San Juan las disposiciones particulares previstas para el Área de Protección Histórica APH 7 "Paseo La Capital", indicadas en el Capítulo VII de la presente norma.

Planilla Nº 10: A.R.E. "Calle San Juan" (Modificado por Ord. Nº 10255/21)

Inmuebles Pertenecientes al Área de Reserva

Plan Especial San Juan (ARE) - Sección Catastral 1ª

planilla 10

 

1.2.3. Planes Especiales (P.E)

     a) Distrito H1-3

     b) Área de protección Histórico "Parque Nacional a la bandera" Ord. Nº 8.891/11

   
1.2.4. Áreas de Reserva para Plan de Detalle (ARD). Determinación y Delimitación.

(Modificado por Ordenanza Nº 8271/08)

Corresponde a aquellas parcelas o conjuntos de parcelas contiguas que presentan un valor singu­lar debido a la concurrencia de condiciones particulares tales como dimensiones de los lotes, emplazamiento urbano y/o condición dominial y que, por tal razón merecen indicadores particulares. Los indicadores urbanísticos para estas áreas quedarán establecidos en un Plan de Detalle, que oportunamente elaborará la Secretaría de Planeamiento y serán remitidos para su aprobación al Concejo Municipal en un plazo no mayor a dos (2) años.                                             

Se determinan como ARD las áreas conformadas por determinados inmuebles de las Manzanas Nº 41, 53, 79, 96, 118, 124, 125, 142 y 143, cuya nómina identificada por su nomenclatura catastral, se incluye en la Planilla Nº 11. Podrán anexarse a estas áreas inmuebles pertenecientes a dichas manzanas para incorporarse a un proyecto unitario. 

Los Planes de Detalle tienen por objeto impulsar la revitalización del Casco Céntrico (Ordenanza Nº 7.675/04) y la preservación de los edificios de valor patrimonial. Definirán indicadores especiales para una mejor articulación de la renovación edilicia con la edificación circundante, incorporando nuevos espacios públicos. 

El inmueble de la Sección Catastral 1°, Manzana 41, Gráfico 2, perteneciente al "Club Universitario Rosario", conservara en el Plan de Detalle, a definir, su característica como Área de Recreación Privada, destinada a actividades deportivas y recreativas; admitiéndose únicamente pequeñas reformas y ampliaciones, necesarias para el desarrollo de la actividad específica, que no incrementen la ocupación del suelo, ni la altura existente. 

Creación de nuevas Áreas de Reserva para Plan de Detalle: Cuando por unificación de parcelas y/o demolición de edificaciones existentes se genere una parcela de superficie igual o mayor a cinco mil (5.000) metros cuadrados, podrá ser considerada Área de Reserva para Plan de Deta­lle. El Municipio elaborará en este caso el correspondiente Plan de Detalle, definiendo el objetivo de la intervención y la asignación de indicadores especiales según se indica en la Unidad 4 , Punto 2 de la presente norma. En el mismo quedarán establecidos los mecanismos de compensación a que den lugar los beneficios otorgados por el cambio normativo. En caso contrario, se mantienen los indicadores establecidos para el área. 

Todo inmueble comprendido en un (ARD) que se encuentre incluido en el Inventario y Catálogo de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial mantendrá el Grado de Protección asignado en el mismo al formular el Plan de Detalle como también se contemplarán las disposiciones particulares previstas para las APH, indicadas en la Sección VI de la presente norma, cuando las (ARD) resulten frentistas a ellas.

Planilla Nº 11: ÁREAS RESERVA PARA PLAN DE DETALLE (ARD).

(Modificada por Ordenanza Nº 8271/08)

INMUEBLES PERTENECIENTES A CADA ÁREA RESERVA

PLAN DE DETALLE (ARD) - Sección Catastral 1ª.

Sección   Áreas de Reserva     Gráficos
                 Nº de Manzana
    01            ARD M 41                     2
    01            ARD M 53                     2
    01            ARD M 79                     2 S/D 1
    01            ARD M 96                     3 y 23
    01            ARD M 118                   2 y 4
    01            ARD M 124                   11 y 25
    01            ARD M 125                   2 S/D 1; 3 S/D 1 y 22
    01            ARD M 142                   11; 13; 23; 24; 27
    01            ARD M 143                    5; 11; 31 S/D 2; 33
 

1.2.5. Planes de Detalle (PD)

 
 

1.2.6. Frente Costero (FC). Determinación y Delimitación.

Se define como Frente Costero al proyecto que fija los indicadores urbanísticos para la renovación y completamiento del tejido del "borde urbano". Este Frente esta compuesto por tres sectores:

  • Frente Costero 2 (FC 2) "Avdas. Wheelwright / Rivadavia, entre Bv. Oroño y calle Corrientes”. Sector que comprende los inmuebles frentistas identificados por su nomenclatura catas­tral incluidos en la Planilla Nº 12.
  • Frente Costero 3 (FC 3) "Av. Belgrano". Sector que comprende los inmuebles frentistas identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla Nº 13. 

Los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral en la Planilla Nº 4, por sus características patrimoniales son considerados Tramos de Preservación a los efectos de la asignación de indicadores urbanísticos.

 

 

Planilla Nº 12: Frente Costero 2 (FC2).

INMUEBLES PERTENECIENTES AL FRENTE COSTERO (FC) 2. Sec. Catastral 1ª.

Av. Rivadavia - Av. Wheelwright.

Sección        Manzana             Gráficos 

    01                    2                    1 S/D 2; 3; 4 S/D 2; 4 S/D 1; 5; 6; 7; 8 S/D 1; 8 S/D 2; 8 S/D 3; 9.
    01                    3                    1; 2; 4; 5 S/D 1.
    01                    4                    1; 2; 3; 4; 5 S/D 3; 5 S/D 1; 5 S/D 2; 6 S/D 1; 7; 8; 9; 10 S/D 1.
    01                    7                    7 S/D 3.
    01                    8                    1 S/D 2; 1 S/D 3; 1 S/D 4; 2; 3 S/D 1; 3 S/D2; 6; 22.
    01                    9                    1; 2; 4; 5, 6; 7; 9 S/D 1; 9 S/D 2
    01                   306                 1, 2 S/D 1; 2 S/D 2; 2 S/D 3; 2 S/D 4.
    01                   15                   5; 6 S/D 1; 7.
    01                   16                   1 S/D 1; 1 S/D 2; 1 S/D 5; 2; 5; 6 S/D 0-SP 1 y 2.
    01                   17                   7; 5 S/D 1; 5 S/D 3; 6.
    01                   26                   8.
 
Sección         Manzana           Gráficos

Planilla Nº 13: Frente Costero 3 (FC3).

INMUEBLES PERTENECIENTES AL FRENTE COSTERO (FC) 3. Sec. Catastral 1ª Av. Belgrano

    01                   67                   5; 6; 7 S/D 1; 9 S/D 3; 9 S/D 1.
    01                   67                   8 S/D1.
    01                   54                   9 S/D 3; 9 S/D2; 9 S/D1; 8; 7, 6 S/D2; 6 S/D10; 5; 2 S/D1.

Planilla Nº 14:   Inmuebles   Catalogados del Frente Costero.

Sección            Manzana           Gráficos 

01                         3                      5 S/D 2; 6.
01                         17                    1.
01                         54                    1; 3 S/D 1; 4 S/D 1.
 
 

1.2.7. Instalaciones y equipamientos deportivos y recreativos

 ( Incorporado por la Ordenanza Nº 9201/14)
 

Corresponde a clubes sociales, deportivos y/o recreativos y a otras Asociaciones civiles que se encuentren ubicados en terrenos de su propiedad y desarrollen allí sus actividades recreativas, deportivas, sociales y/o culturales específicas, donde se admitirán únicamente aquellas reformas y ampliaciones que resulten necesarias para el desarrollo de dichas actividades.

La ejecución de proyectos de reforma en estos sitios será realizada de acuerdo con las disposiciones especificas contenidas en el Reglamento de Edificación, previa visación de la Secretaría de Planeamiento, que admitirá únicamente las ampliaciones que, necesarias y/o compatibles con el desarrollo de la actividad especifica, no excedan los indicadores urbanisticos edilicios asignados a las porciones territoriales donde se encuentren, La autorización para alcanzar alturas exceptivas, prevista en las ordenanzas correspondientes, no es aplicable a los inmuebles incluidos en la categoría de clubes sociales, deportivos y/o recreativos y a otras asociaciones civiles.

La propuesta de ampliación que exceda lo establecido en el párrafo anterior y/o el cambio de uso deberá ser propuesta por el Secretaría de planeamiento y remitido para su aprobación al Concejo Municiipal.

A cualquier inmueble de valor patrimonial que se encuentre incluído en los sitios anteormente indicados en este Artículo le corresponderá la aplicación de medidas de preservación, protección y/o eventual sustitución que se establecerán en el Inventario y Catálogo previsto en la Ordenanza Nº 8.245/08.

  • Rosarino de Pelota - San Luis 402/ 436 - (1/ 153/ 11)

  • Universitario Rosario – Av. del Huerto 1051 - (1/ 41/ 2/ 0/ 2)

  •  Jockey Club de Rosario - Maipú 801/ 25 - (1/ 131/ 1)

  • Club Italiano – Buenos Aires 1246/ 1258- (1/ 209/ 7/ 0/ 1 y 2)

  • Atlético Rosario Central- Mitre 830 - (1/ 128/ 24/ 1)

  • S. Argentino Sirio – Italia 961 - (1/ 140/ 32/ 0/ 1, 2 y 3)

  • Alemán de Rosario – Paraguay 462/ 70 - (1/ 61/ 7)

  • Sportivo América – Tucumán 2141/ 59 - (1/ 55/ 4/ 0/ 1 y 2)

  •  Huracán Rosario – Paraguay 449 - (1/ 62/ 32)

  •  Gimnasia y Esgrima – Buenos Aires 948 - (1/ 150/ 12/ 0/ 1 y 2)

  • Español de Rosario – Rioja 1052/ 54 - (1/ 129/ 16/ 0/ 1 y 2)

  •  Rosarino de Ajedrez – Pte. Roca 714 - (1/ 106/ 12/ 3)

1.2.8. Plazas, Parques y Paseos Públicos

  • Parque Urquiza y sector parquizado de Av. de la Libertad
  • Parque España
  • Parque de las Colectividades
  • Paseo Pioneros Rosarinos

 

UNIDAD 3

INDICADORES URBANÍSTICOS PARA EL ÁREA GENERAL

 

1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DE SUELO PARA EL ÁREA GENERAL Y TRAMOS DE COMPLETAMIENTO.

a) Altura Mínima: 

Para los inmuebles frentistas ubicados en el Área General y en los Tramos de Completamiento se establece una altura mínima de cuatro (4) metros. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b) Altura Máxima: 

b1. Para el Área General: Se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles), con excepción de los casos que se detallan a continuación: (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

  • Sobre Pasajes: Para los inmuebles frentistas a pasajes de Ancho Oficial entre diez (10) metros y los doce (12) metros inclusive, se establece una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros. Para los inmuebles frentistas a pasajes de Ancho Oficial menor a los diez (10) metros se establece una altura de siete (7) metros.
  • Calle Corrientes: tramo Av. Pellegrini - San Luis y Urquiza -Av. Wheelwright: para los inmuebles frentistas se establece una altura máxima de treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles); excepto para los fragmentos que constituyen Tramos de Preservación y Tramos de Completamiento.
  • Adyacencia Parque Urquiza, afectación de alturas por Observatorio Astronómico — Planetario Municipal de Rosario "Prof. Victoria Capolongo", Decreto Nº 27.800/62. Para la totalidad del área afectada se establece una altura máxima de quince (15) metros. (Modificado por Ordenanza Nº 9400/15).
  • Corredor Maipú, tramo calle Urquiza - Av. Pellegrini: para los inmuebles frentistas se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles). Exceptivamente, previa autorización de la Secretaría de Planeamiento y a solicitud expresa del interesado, podrá sobrepasar la altura del Área General, llegando a los treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles). En este caso, el propietario debera ingresar como requisito de la autorización la contribución por aprovechamiento exceptivo de altura previsto en el Punto j) del presente artículo". (Incorporado por Ord. Nº 10255/21).

  • Para los Inmuebles [rentistas al Corredor Peatonal San Martín (CP San Martín), en el tramo comprendido entre calle San Lorenzo y calle Mendoza, se establecen las siguientes disposiciones:
    Altura de Basamento: Se define una altura de Basamento de doce con cincuenta metros (12,50m) correspondiente a Planta Baja y hasta tres niveles.
    Altura Máxima: Se define una altura máxima de veinticinco (25) metros (Planta Baja y ocho niveles tomados desde el nivel de vereda). Exceptivamente, se podrá adoptar la altura máxima de treinta y uno con cincuenta metros (31,50m) correspondiente a planta baja y hasta diez niveles, tomados desde el nivel de vereda. En este caso, el propietario deberá ingresar como requisito para la obtención del correspondiente Permiso de Obra, la contribución por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el punto j) de este artículo. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

b1.1. Para los lotes internos se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros 1 PB y cuatro niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b2. Para los Tramos de Completamiento:

b2.1. Exceptivamente, previa autorización de la Secretaría de Planeamiento y a solicitud expresa del interesado, podrá sobrepasarse la altura del Área General, para alcanzar la correspondiente a la edificación más alta que limita el tramo, medida sobre la Línea de Edificación. En este caso, el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la contribución por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el Punto j) de este Art. En caso que la edificación lindera haya efectuado un retiro voluntario, se permitirá la altura alcanzada por dicha edificación
siempre que la Línea de Edificación del nuevo proyecto coincida con la Línea de Edificación del edificio existente tomado de referencia. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b2.2. Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela ubicada en Tramos de Completamiento se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (PB y ocho niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b2.3. Para los lotes internos se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros (PB y cuatro niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.3. Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcción frentista, que los locales ubicados sobre la Línea Municipal tengan una altura mínima de Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. Se exceptúa la vivienda individual de esta exigencia. En función de promover la ejecución de balcones en los primeros pisos, en aquellas áreas en donde el código urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro (4) metros de altura, el incremento de altura que se materialice, entre los tres metros exigidos para la planta baJa y los cuatro (4) para el balcon no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. El incremento de altura de Planta Baja no habilita la construcción de entrepisos. Para los locales frentistas se considerará una profundidad mínima de tres (3) metros y una superficie mínima de dieciséis (16) metros cuadrados. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles ubicados en el Área General o Tramos de Completamiento, rige una altura máxima de seis (6) metros, independientemente del uso a localizar. 

d) Ajuste de la Altura Máxima:

d1. En los casos que la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la Autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

d2. En edificios de Tramos de Completamiento: No se contempla ajuste de la altura máxima.

e) Salientes y Balcones: Sólo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda.

f) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio ni Fac­tor de Ocupación del Suelo(FOS).  La volumetría edificada quedará regulada por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios, la ubicación del centro de manzana y la distancia mínima entre bloques edificados que se establece en este mismo artículo. 

Para los inmuebles frentistas al Corredor Peatonal San Martín Se aplicará FOS 0,7 desde Planta Baja. Si la resultante de cálculo del FOS fuera menor a doscientos metros cuadrados (200 m2), se adoptará esta superficie como máxima ocupación de suelo admitida. La superficie vacante de la planta baja de la parcela, que no esté afectada al FOS Máximo, deberá materializarse en un setenta por ciento (70%) con suelo absorbente con cobertura vegetal. La volurnetría edificada quedará regulada por el cumplimiento del FOS establecido, las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios, la afectación por centro de manzana y la distancia mínima entre bloques edificados que se establece en este mismo artículo.
En los casos de lotes frentistas a San Martín con acceso desde dos o más calles (pasantes) el cumplimiento del FOS será exigido en toda la parcela. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar la altura mínima y máxima admitida para el tramo a que pertenezcan. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación, que presenten proyectos de reforma o ampliación dentro del volumen original (entrepisos), pueden preservar la condición constructiva aprobada de acuerdo a los referidos permisos o registros.                        

En viviendas individuales existentes ubicadas en centro de manzana, se autorizará la construcción de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente) aún cuando supere los (6) metros de altura máxima admitida para centro de manzana, no pudiendo superar los ocho (8) metros de altura total. (Modificado por Ordenanza Nº 8542/10)

h) Tipologías Edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.
Para el Corredor Maipú rigen las siguientes disposiciones:
h.1. Los locales de Planta Baja de los nuevos edificios de vivienda colectiva que resulten frentistas a la Línea Municipal no podrán destinarse a vivienda.
h.2. En las parcelas pertenecientes al Corredor Maipú, las nuevas edificaciones destinadas a edificios de oficina y/o vivienda colectiva quedan eximidas de cumplimentar con el punto 6.4.1.9. "Obligación de construir garaje" del Reglamento de Edificación en los siguientes casos:

  • los lotes en esquina de superficie menor o igual a trescientos metros cuadrados (300m2), y lotes del resto de la manzana de superficie menor o iguala ciento cincuenta metros cuadrados (150m2).

h.3. Las cocheras o espacios para estacionar, deberán desarrollarse internamente, no pudiendo tener sobre fachada más que el ingreso y egreso de vehículos con un máximo de seis metros (6m.). Para los lotes en esquina estas dimensiones se tomarán por cada frente, no incluyendo las ochavas.

(Modificado por Ord. Nº 10255/21).

i) Bloque frentista: Se entiende por Bloque Frentista a todo volumen edilicio que se desarrolle desde la Línea Municipal hasta una profundidad máxima de veinticinco (25) metros, tanto si la edificación se consolida entre medianeras o se resuelve de modo semi exento. El volumen edificado podrá incluir espacios destinados a ventilación e iluminación de locales (patios reglamentarios) sin que se modifique la condición de bloque frentista.

Cuando a dicho patio se proyecte ventilar e iluminar al menos un local de primera categoría de distintas unidades locativas se exigirá una distancia no menor a nueve (9) metros entre los parapetos que resulten enfrentados, independientemente de la dimensión resultante del cálculo de patio solo si ésta fuera menor a nueve (9) metros.

Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.

Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve (9) metros entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálculo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve (9) metros.

Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para las que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación. (Modificado por Ordenanza Nº 9402/15).

j) Aprovechamiento del Incremento de Altura: En los casos de edificios construidos en Corredor Maipú y en Tramos de Completamiento, el propietario deberá solicitar autorización a la Secretaría de Planeamiento e ingresar la contribución por aprovechamiento exceptivo en altura a partir de los veinticinco metros (25m.).
La contribución será liquidada por metro cuadrado y en un todo conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.016/19, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace computándose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta.
Los ingresos generados bajo este concepto deberán ingresarse a la partida:"12.08.07 Contribución compensatoria" del Clasificador de Recursos por Rubros, procediéndose a su afectación a los siguientes Fondos Especiales: Fondo de Preservación Urbanística 50% y Fondo Municipal de Obras Públicas 50%. (Modificado por Ord. Nº 10255/21).

k) Límites Municipales: Rigen retiros para llegar al ancho oficial en las siguientes arterias y en las condiciones que se especifican, manteniendo sus ejes preexistentes. 

  • Urquiza:             Tramo Paraguay a Sargento Cabral: Ancho Oficial 15,60 m.
  • San Lorenzo:     Tramo Paraguay a Buenos Aires: Ancho Oficial 15,60 m.
  • Santa Fe:           Tramo Bv. Oroño a Laprida: Ancho Oficial 15,60 m.

                                Tramo Laprida a Buenos Aires: Ancho Oficial 15,60 m.

  • Córdoba:            Tramo Bv. Oroño a Paraguay: Ancho Oficial 15,60 m.

                                Tramo Paraguay a Laprida: especificado en el Sección IV, Pto 1, inc. b.

                                Tramo Laprida a Buenos Aires: Ancho Oficial 15,60 m.

                                Tramo Laprida a Buenos Aires: se toma la actual L.M. del Correo Central.

  • Rioja:                   Tramo Bv. Oroño a J. M. de Rosas: Ancho Oficial 15,60 m.

                                 Tramo J. M. de Rosas a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m., exceptuando los gráficos 9, 10,                                             11 y 12 que constituyen recova.

  •  San Luis:               Tramo Paraguay a Entre Ríos: Ancho Oficial 15,60 m.

                                    Tramo Entre Ríos a Maipú: definido en el ARE calle San Juan.

                                    Tramo Maipú a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m.

  • San Juan:               Tramo Bv. Oroño a Entre Ríos: Ancho Oficial 17,32 m.

                                    Tramo Entre Ríos a Maipú: definido en el A.E calle San Juan.

                                    Tramo Maipú a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m

  • Mendoza:                Tramo Paraguay a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m.
  • Corrientes:             Tramo Av. Wheelwright a Av. Pellegrini: Ancho Oficial 15,60 m.
  • Entre Ríos:              Tramo Tucumán a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                     Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                     Tramo Mendoza a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

  • Mitre:                       Tramo Tucumán a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                     Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                     Tramo Mendoza a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

  • Sarmiento:              Tramo Tucumán a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                     Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                      Tramo Mendoza a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

  • San Martín:              Tramo Tucumán a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                      Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                      Tramo Mendoza a Av. Pellegrini: Ancho Oficial 15,60 m.

  • Maipú:                      Tramo Urquiza a San Lorenzo: Ancho Oficial 15,60 m.

                                      Tramo San Lorenzo a Av. Pellegrini: Ancho Oficial 19 m.

  • Laprida:                    Tramo Av. Belgrano a Santa Fe: Ancho Oficial 15,60 m.

                                       Tramo Santa Fe a Córdoba: Ancho Oficial 15,60.

                                       Tramo Córdoba a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

  • Buenos Aires:           Tramo Av. Belgrano a Santa Fe: Ancho Oficial 15,60 m.

                                       Tramo Santa Fe a Córdoba: Ancho Oficial 15,60 m.

                                       Tramo Córdoba a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

  • J.M.de Rosas:           Tramo Córdoba a Rioja: Ancho Oficial de 15,75 a 15,20 m.

                                       Tramo Rioja a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

  • Barón de Mauá:         definido en el ARE "Calle San Juan". 
  • Sargento Cabral:       Desde calle San Lorenzo hasta los Gráficos 6 y Gráfico 36, S/D2, de la Manzana 80,

                                        Sec. Cat. 1°. Ancho Oficial 15,60 m

 

No se admiten retiros voluntarios, con excepción de los casos establecidos en el Pto.1°, inciso b2. En casos especiales, en que el proyecto arquitectónico contemple una relación especial con el espacio urbano, o resuelva la continuidad de la fachada urbana contemplando la articulación con la edificación lindera, se admitirá un receso en la Línea de Edificación, sin que esto implique obtener mayor altura que la establecida para el sector. 

I) Recovas:

Calle Córdoba entre Buenos Aires y Juan Manual de Rosas: Se establece un receso de edificación en Planta Baja de dos con sesenta (2,60) metros de profundidad, tendiente a conformar una recova continua con una altura de dos con noventa y cinco (2,95) metros en concordancia con el eje medianero ubicado en el nivel de vereda más alto de la parcela, debiéndose proyectar un cielorraso plano. 

m) Usos no admitidos:

  • Industrias en general.
  • Depósitos exclusivos.
  • Laboratorios industriales.
  • Salas de Velatorios: No se autorizarán nuevas radicaciones ni ampliaciones de las existentes.
  • Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
  • Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones).
  • Talleres mecánicos.
  • Servicio del Automotor: Ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor    como   gomerías, lubricentros y lavaderos. Se permitirá este servicio como complementaria a las Concesionarias de automotores, Estaciones de servicio y Cocheras habilitadas.
  • Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
  • Comercios minoristas con más de 500 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
  • Comercios mayoristas que superen los 500 m2. con depósito incluido.
  • Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista que no cumplan con lo   establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
  • Pequeños Talleres de más de 300 m2. Para mayores superficies solo se permitirán con autorización expresa de la Secretaría de Planeamiento, de Servicios Públicos y de Gobierno, a través de sus reparticiones competentes, exigiéndose un estudio de impacto ambiental: ruidos, vibraciones, emanaciones, circulación vehicular que pueda crear conflicto, volumen de residuos generados y modalidad de retiro de los mismos.
  • Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

m.1. Para las nuevas construcciones destinadas a vivienda colectiva ubicadas en el Corredor Peatonal San Martín no se admiten unidades de vivienda en los locales frentistas en Planta Baja.

m.2. En las parcelas frentistas al Corredor Peatonal San Martín se prohibe la construcción de garaje y cocheras según lo establecido en el Capítulo 6.4. "Garages" del Reglamento de Edificación. En los casos de lotes con acceso desde dos o más calles (pasantes) será exigida la construcción de garaje en las edificaciones realizadas en los frentes que no corresponden al Corredor Peatonal San Martín. Quedan eximidos de la prohibición antes descripta los Hoteles - Apart Hotel - Alojamiento Turístico Temporario quienes deberán presentar la propuesta que será analizada y aprobada si correspondiere, por el organismo municipal que resulta competente del cumplimiento. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes. 

Los Hoteles de categoría mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectáculos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de público, deberán presentar un estudio de accesibilidad que será analizado y aprobado por el organismo municipal que resultare competente. 

 

2. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LOS TRAMOS DE PRESERVACIÓN (TP).

Para los Inmuebles inventariados pertenecientes a los Tramos de Preservación rige lo establecido por Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Área Cen­tral), y modificatorias: Ordenanza Nº 7.837/05 (Convenios Urbanísticos) y la totalidad de la normativa específica.

Toda intervención edilicia que se realice en cualquiera de los inmuebles pertenecientes a los Tramos de Preservación deberá ser visada por el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio, previo a los trámites que correspondiere efectuar en la Dirección General de Obras Particulares.

La preservación de los inmuebles, regulada según el Grado de Protección fijado para cada uno de los mismos, implica el mantenimiento de la Línea de Edificación, salientes y balcones existentes, así como la dimensión y altura de la ochava en los casos de edificios en esquina.

Para los inmuebles ubicados en los Tramos de Preservación rigen los siguientes indicadores:

a) Altura Mínima: Para los inmuebles frentistas no catalogados comprendidos en los Tramos de Preservación rige una altura mínima de seis (6) metros. 

b) Altura Máxima:

b1. Para los inmuebles frentistas ubicados en los tramos de preservación se establece una altura máxima de trece (13) metros. Para las parcelas frentistas se autorizará el enrase de altura con el inmueble patrimonial lindero, como adecuación al entorno, indicado en el inciso "d" del presente artículo.

b2. Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela y para los lotes internes ubicados en tramos de preservación se establece una altura máxima de trece (13) metros.

b3. Las parcelas frentistas sustituibles, incluídas en la categoría de Protección del Entorno por la modificatoria de la Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Área Central), linderas a "Obras Singulares", definidas en el Punto 1.1.3., podrán quedar comprendidas en un Convenio Edilicio, en el cual se aceptará, mediante la presentación de un proyecto que articule las edificaciones linderas preexistentes, la posibilidad de superar la altura máxima establecida. En el Convenio quedarán establecidos los mecanismos de compensación a que den lugar los beneficios otorgados por el cambio normativo. 

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles de los Tramos de Preservación, rige una altura máxima de seis metros (6 m.), sin diferenciación según el uso a localizar. 

d) Ajuste de las Alturas Máxima y Mínima: Las alturas máxima y mínima podrán modificarse únicamente cuando se trate de posibilitar una mejor adecuación de la nueva construcción al en­torno, asimilándola a la altura del perfil conformado por las construcciones linderas existentes. El ajuste de las alturas máximas y mínimas deberá contar con la aprobación de la Secretaria de Planeamiento. Para ello, el proyectista deberá presentar la documentación gráfica y fotográfica que dé cuenta del ajuste de la altura máxima o mínima que se pretende realizar. Cuando el ajuste de altura sea mayor al 20% de la establecida para el tramo, se acordará un anteproyecto de Convenio Urbanístico que será remitido al Concejo Municipal para su evaluación, adecuación o aprobación. En el mismo quedarán establecidos los mecanismos de compensación a que den lugar los benefi­cios otorgados por el cambio normativo.

 
e) Salientes y Balcones: No se permitirán salientes y balcones.                                                                           

Cuando se trate de edificios catalogados, las salientes y balcones mantendrán las condiciones edilicias originales. 

f) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio ni Fac­tor de Ocupación del Suelo (FOS). La volumetría  edificada quedará regulada por el cumplimiento de las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios, la ubicación del centro de manzana y la distancia mínima entre bloques edificados que se establece en este mismo Artículo. 

g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar las alturas mínimas y máximas establecidas en el presente Artículo. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación, que presenten proyectos de reforma y o ampliación dentro del volumen original, podrán preservar la condición constructiva aprobada.

h) Tpiologías Edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.
En aquellos inmuebles catalogados con protección directa, ubicados en el Corredor Urbano Maipú, linderos a inmuebles que hayan efectuado el retiro que define la nueva línea municipal y además sean edificios consolidados en altura, se permitirá la apertura de vanos en aquellos muros comprendidos entre la antigua y la nueva línea municipal, a nivel de Planta Baja. Se permite abrir ventanas o vanos, pero no se admiten ingresos y/o egresos a través del muro que define el retiro. Estas medianeras expuestas deberán resolverse como parte de la fachada. Será condición para realizar estas aperturas en la medianera que en la planta baja de estos edificios de valor patrimonial se desarrollen actividades comercial o de servicios; y se enmarcan dentro de los alcances del trámite de Viabilidad Patrimonial, ante el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio. Además deberán cumplimentar con los procedimientos administrativos que la oficina de Obras Particulares establezca para estos casos. (Modificado por Ord. Nº 10255/21).

i) Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve (9) metros entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálculo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve (9) metros.

Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para las que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación. (Modificado por Ordenanza Nº 9402/15).

j) Retiros: No se establece nueva Línea Municipal en los tramos de preservación por lo que no se aplica retiro de la edificación ni se admiten retiros voluntarios. Sólo se permitirán retiros que impliquen una adecuación al entorno. Aquellos inmuebles que hayan efectivizado el receso a Nueva Línea Municipal en planta baja, en caso de reforma podrán volver con sus plantas bajas a la Antigua Línea Municipal.

k) Recovas: Rige la aplicación de recovas sólo en los inmuebles de Tramos de Preservación pertenecientes al Área de Preservación Histórica "Córdoba Peatonal" (APH 4) de acuerdo con las condiciones establecidas en la Sección IV, Pto.1, Inc.C). 

I) Usos no admitidos:
  • Industrias en general.
  • Depósitos exclusivos.
  • Laboratorios industriales.
  • Salas de velatorios: No se autorizarán ampliaciones o nuevas radicaciones.
  • Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
  • Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones).
  • Talleres mecánicos.
  • Servicio del Automotor: ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor como gomerías, lubricentros y lavaderos. Se permitirá este servicio como complementario a las Concesionarias de Automotores, Estaciones de Servicio y Cocheras.
  • Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
  • Comercios minoristas con más de 500 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
  • Comercios mayoristas que superen los 500 m2. con depósito incluido.
  • Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista que no cumplan con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
  • Pequeños Talleres de más de 300 m2. con depósito incluido. Para mayores superficies sólo se permitirán con    autorización expresa de la Secretaría de Planeamiento, de Servicios Públicos y de Gobierno, a través de sus reparticiones competentes, exigiéndose un estudio de impacto ambiental: ruidos, vibraciones, emanaciones, circulación vehicular que pueda crear conflicto, volumen de residuos generados y modalidad de retiro de los mismos.
  • Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes.

Los Hoteles de categoría mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectáculos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de Público, deberán presentar un estudio de accesibilidad que será analizado y aprobado por el organismo municipal que resultare competente.

 

UNIDAD 4

INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS PARTICULARES

1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LAS ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICA.

 

Toda intervención edilicia que se realice en cualquiera de los inmuebles catalogados en un Área de Protección Histórica (APH) deberá ser visada por el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio, previo a los trámites que correspondiere efectuar en la Dirección General de Obras Particulares.                                                                         

La heterogeneidad de su composición las asemeja al resto del tejido del ámbito de aplicación de la presente norma, por lo que la asignación de indicadores y el carácter de la protección patrimo­nial se asimila al Área General (AG) y las situaciones que en ella se distinguen: Tramo de Completamiento (TC) y Tramo de Preservación (TP). Rigen condiciones particulares para el ítem Retiros y Recovas para los inmuebles pertenecientes al Área de Preservación Histórica "Córdoba Peatonal" (APH 4) explicitadas en el Punto b) del presente Artículo.

a) Usos no admitidos:

  • Industrias en general.
  • Depósitos exclusivos.
  • Laboratorios industriales.
  • Salas de velatorios: No se autorizarán ampliaciones o nuevas radicaciones.
  • Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
  • Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones).
  • Talleres mecánicos.
  • Servicio del Automotor: ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor como gomerías, lubricentros y lavaderos. Se permitirá este servicio como complementario a las Concesionarias de Automotores, Estaciones de Servicio y Cocheras habilitadas.
  • Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
  • Comercios minoristas con más de 500 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
  • Comercios mayoristas que superen los 500 m2. con depósito incluido.
  • Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista que no cumplan con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
  • Pequeños Talleres de más de 300 m2. con depósito incluido. Para mayores superficies sólo se permitirá con autorización expresa de la Secretaría de Planeamiento, de Servicios Públicos y de Gobierno, a través de sus reparticiones competentes, exigiéndose un estudio de impacto ambiental: ruidos, vibraciones, emanaciones, circulación vehicular que pueda crear conflicto, volumen de residuos generados y modalidad de retiro de los mismos.
  • Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

a.1. Para las nuevas construcciones destinadas a vivienda colectiva ubicadas en el Corredor Peatonal Córdoba no se admiten unidades de vivienda en los locales de Planta Baja, en toda su extensión.
a.2. En las parcelas frentistas al Corredor Peatonal Córdoba se prohíbe la construcción de garaje y cocheras según lo establecido en el Capítulo 6.4."Garajes" del Reglamento de Edificación. En los casos de lotes con acceso desde dos o más calles (pasantes) será exigida la construcción de garaje en las edificaciones realizadas en los frentes que no corresponden al Corredor Peatonal San Martin.
Quedan eximidos de la prohibición antes descripta los Hoteles - Apart Hotel - Alojamiento Turístico Temporario, quienes deberán presentar la propuesta que será analizada y aprobada, si correspondiere, por el organismo municipal que resultare competente del cumplimiento. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes.

Los Hoteles de categoría mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectáculos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de público, deberán presentar un estudio de accesibilidad que será analizado y aprobado por el organismo municipal que resultare competente.

b) Condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para el Área de Protección Histórica Corredor Peatonal Córdoba" (APH 4), en el tramo comprendido desde calle Paraguay hasta calle Laprida: (Modificado por Ord. Nº 10258/21).

Dentro del Corredor Peatonal Córdoba se establecen dos tipos de tramos:
Tramos de Sustitución sin presencia de inmueble Patrimonial (TS): Se define como Tramo de Sustitución al fragmento en el cual se estimula una renovación. Se constituye un Tramo de Sustitución cuando el fragmento está conformado por parcela/s ocupada/s por edificaciones sustituibles y dicho segmento no es lindero a inmuebles catalogados con protección directa en ninguno de sus extremos.
Tramos de Sustitución linderos a un inmueble Patrimonial (TSL): Se define como Tramo de Sustitución lindero a un inmueble patrimonial al fragmento en el cual se limitan las posibilidades de renovación edilicia con el propósito de proteger las construcciones de valor histórico que lindan con el tramo en cuestión. Los inmuebles incorporados a los tramos podrán ser sustituidos respetando las condiciones establecidas en la presente norma.
La materialización de las recovas en los inmuebles catalogados con protección patrimonial corresponderá según lo establecido en la Planilla No 15. Los inmuebles serán identificados por su nomenclatura catastral.

Planilla Nº 15 - Retiros y recovas Área de Preservación Histórica "Córdoba Peatonal" (APH 4).

planilla 15
Para los inmuebles ubicados en el Corredor Peatonal Córdoba rigen los siguientes indicadores:

b.1. Alturas:

b.1.1. Altura mínima: Se establece una altura mínima de cuatro metros (4m).

b.1.2. Alturas de Basamento:

b.1.2.1. Tramos de Sustitución (TS): Se define una altura máxima de Basamento de doce con cincuenta metros (12,50m) correspondiente a Planta Baja y hasta tres niveles.
En los casos de lotes sustituibles con edificios consolidados en sus dos extremos no se materializa basamento, pudiendo alcanzar la altura y línea de las edificaciones linderas.
b.1.2.2. Tramos de Sustitución lindero a un inmueble Patrimonial (TSL): Se define como altura de Basamento a la altura del inmueble patrimonial con protección directa lindero al tramo.
En estos tramos el Basamento deberá materializar la altura y Línea de Edificación del inmueble de valor patrimonial que define la altura del tramo.
En los casos que el TSL tenga edificios patrimoniales en sus dos extremos, se tomará como altura de basamento al inmueble patrimonial de menor altura.

Medición de altura: para posibilitar el enrase la altura de referencia de la edificación del inmueble patrimonial se tomará sobre la intersección de la medianera con la línea de edificación. Si existieran particularidades en el diseño de la fachada el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio definirá cuál es la línea dominante a considerar. La medición de las alturas linderas deberá estar acreditada en el trámite de Solicitud de Viabilidad Patrimonial mediante la firma de un Agrimensor matriculado.

b.1.3. Altura Máxima: Se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles). Exceptivamente, se podrá adoptar la altura máxima de treinta y uno con cincuenta metros (31,50m) correspondiente a planta baja y hasta diez niveles, tomados desde el nivel de vereda. En este caso, el propietario deberá ingresar como requisito para la obtención del correspondiente Permiso de Obra, la ' contribución por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el Punto b.4) de este artículo.

b.1.4. Altura de Planta Baja: Para los locales frentistas se establece una altura mínima libre de tres metros (3m), tomados desde el nivel de vereda, para los locales de Planta Baja. Se exceptúa de esta exigencia a la vivienda individual.

b.2. Factor de Ocupación del Suelo (FOS): Se aplicará FOS 0,7 desde la Planta Baja. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos metros cuadrados (200m2), se adoptará esta superficie como máxima ocupación de suelo admitida. Los patios resultantes de las edificaciones propuestas deberán tener un setenta por ciento (70%) de superficie absorbente con cobertura vegetal. La volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento del FOS establecido, las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios y la afectación del centro de manzana. En los casos de lotes con acceso desde dos o más calles (pasantes) el cumplimiento del FOS será exigido en toda la parcela.

b.3. Tipologías Edilicias:
Para Corredor Peatonal Córdoba rigen las siguientes disposiciones:

b.3.1. Las nuevas construcciones frentistas al Corredor Peatonal Córdoba podrán adoptar las siguientes disposiciones:
Configurar la altura de "Basamento" que alcanzará la altura del inmueble catalogado con protección directa lindero adoptando como línea de fachada la del inmueble patrimonial.
Alcanzar la altura máxima establecida, para lo cual la edificación deberá recederse de la línea de fachada del Basamento cinco metros (5m) a partir de la altura de este último.
Los balcones en el Basamento no podrán sobrepasar la Línea Municipal según corresponda.
En función de la heterogeneidad presente en el sector vinculada a las recovas se definen las siguientes categorías:

CASO 1: Serán considerados en esta categoría aquellos inmuebles sustituibles pertenecientes a los "Tramos de sustitución linderos a inmueble patrimonial" que deberán enrasar la fachada del Basamento con la del edificio patrimonial con protección directa lindero al tramo, con la finalidad de adecuarse al perfil histórico construido.
En este caso el edificio Patrimonial que otorga altura al Basamento ha efectivizado su fachada sobre la Antigua Línea Municipal, debiendo asimilar dicha condición en la nueva edificación.
caso 1

CASO 2: Serán considerados en esta categoría aquellos inmuebles sustituidles pertenecientes a los "Tramos de sustitución linderos a inmueble patrimonial" donde el edificio Patrimonial que otorga altura al Basamento del tramo ha efectivizado el receso correspondiente a Nueva Línea de Edificación solo en planta baja (recova) debiendo asimilar dicha condición en la nueva edificación. En las situaciones de esquina, se deberán materializar ambos frentes con recova. En caso de reforma deberán mantener esta condición.
caso 2

CASO 3: Seran considerados en esta categoría aquellos inmuebles sustituibles pertenecientes a los "Tramos de sustitución sin presencia de inmueble patrimonial" que deberán efectivizar el Basamento sobre la Nueva Línea Municipal.
caso 3

Los inmuebles sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal serán considerados como lote único a efectos de la aplicación de la presente normativa.
La nómina de los inmuebles correspondientes a cada categoría establecida, identificados por su nomenclatura catastral, son los incluidos en la Planilla N° 16°.

Planilla Nº 16 - Casos de Sustitución pertenecientes al Área de Preservación Histórica Corredor Peatonal Córdoba" (APH 4).

planilla 16

b.3.2. El tramo de muro divisorio expuesto que se eleva por encima del edificio de valor patrimonial no podrá ser ciego, debiendo ser tratado con las posibilidades constructivas previstas en el Reglamento de Edificación.
Con la finalidad de no generar nuevas medianeras expuestas se podrá constituir un derecho real de "Servidumbre de Vistas", entre los propietarios de lotes catalogados con protección directa y los propietarios de lotes sustituibles, según las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y demás normas vigentes en la materia a fin de permitir que el lote sustituible pueda materializar la altura admitida ventilando hacia el lote patrimonial con protección directa. La constitución del citado Derecho Real de Servidumbre de Vistas deberá cumplir con las formalidades que establece la ley positiva vigente.

b.3.3. Bicicleteros: Las nuevas edificaciones que se localicen en el Corredor Peatonal Córdoba, destinadas a vivienda colectiva, permanente o transitoria, u oficinas, deberán contar con un espacio en Planta Baja para el guardado de bicicletas según lo establecido en la Ordenanza Nº 10.022. Los espacios para la guarda de bicicletas deberán ser cubiertos o semi-cubiertos, de fácil acceso, de manera que no obstruyan espacios de entrada o salida, ni obstaculicen la circulación peatonal del sector. Podrán ser de propiedad común de uso común o de uso exclusivo de una o varias unidades o bien asignarse como propiedad privativa a determinadas unidades funcionales. Deberán tener acceso a través de espacios comunes y estar claramente delimitados. Como mínimo el 60% de los bicicleteros deberán ubicarse de forma horizontal.
Los módulos exigidos por la presente no podrán estar ubicados físicamente dentro de las unidades funcionales.

b.3.3.1. Dimensiones de los espacios para la guarda de bicicletas:

a) Para la guarda Horizontal:

Longitud mínima: 2,20m.
Ancho mínimo: 0,60m.
Altura Libre Mínima: 2,20m.

b) Para la guarda Vertical: Sobre una pared o estructura:

Longitud mínima: 1,20m.
Ancho mínimo: 0,60m.
Altura Libre Mínima: 2,40m.

La autoridad de aplicación podrá ponderar soluciones alternativas a las anteriormente descriptas que signifiquen ajustes dimensionales y proyectuales alternativos.

b.3.3.2. Cálculo de módulos de bicicleta según los Usos:

a) Todo nuevo edificio destinado a Vivienda Colectiva u Oficinas, deberá contar con un módulo apto para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas cada cien metros cuadrados (100m2) construidos de superficie exclusiva de departamentos u oficinas.
Se establece un mínimo de diez (10) módulos de bicicletas.

b) Todo edificio destinado a la residencia transitoria - Hotel, deberá contar con un módulo apto para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas cada cien metros cuadrados (100m2) construidos de superficie exclusiva destinada a las habitaciones.
Se establece un mínimo de diez (10) módulos de bicicletas.

c) Otros Usos: El Departamento Ejecutivo a través de las oficinas técnicas correspondientes podrá exigir la ejecución de espacios aptos para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas en el resto de los casos que aquí no se detallan, en función al rubro, a las características del establecimiento, su ubicación, condiciones generales del entorno y de la afluencia de personas que demande.

b.4. Aprovechamiento del Incremento de Altura: En los casos de edificios construidos en el Corredor Peatonal Córdoba, el propietario deberá solicitar el correspondiente Permiso de Obra e ingresar la contribución por aprovechamiento exceptivo en altura, que se calculará a partir de los veinticinco metros (25m). La contribución será liquidada a razón de un 10% del precio base por metro cuadrado y conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.016, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace, computándose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta. Los ingresos generados por este concepto serán destinados a obras de mejoramiento en las Peatonales o en otros centros comerciales a cielo abierto de la ciudad.

b.5. Otros Indicadores: Para los inmuebles frentistas al Corredor Peatonal Córdoba aplican todas las restantes disposiciones expresadas en el Artículo 6° o en el Artículo 7°, según se trate de inmuebles sustituibles o inmuebles afectados a la política de preservación que se impulsa.

(Modificado por Ord. Nº 10258/21).

2. INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS DE RESERVA PARA PLANES ESPECIALES Y/O PARA PLANES DE DETALLE.

Por las características excepcionales que presentan las áreas indicadas en la Unidad 2, Punto 1, en los Inc. 2.2 y 2.4, su ordenamiento definitivo se remite a un Plan Especial o a un Plan de Detalle. En ellos se definirán los indicadores urbanísticos correspondientes para cada una de ellas, una vez efectuados los estudios de detalle que permitan analizar las particularidades de cada sector y su entorno inmediato. Estos planes se desarrollarán de acuerdo a los siguientes criterios: 

  • Se precisará la forma y disposición de los trazados y afectaciones especiales.
  • Se determinará la forma, altura y disposición de los volúmenes edificados especificando las superficies destinadas al uso público y aquellas reservadas al uso privado. En estos casos se deberán contemplar las características particulares del entorno, a los efectos de definir las alturas y tipologías edilicias en función de las jerarquías de los trazados y espacios públicos (existentes y/o a crear), las preexistencias edilicias registradas en el área y la presencia de inmuebles de valor patrimonial.
  • Se admitirán en estos casos la definición de bloques exentos de altura controlada que sirvan para liberar espacio verde circundante (de carácter público y/o privado) y/o para jerarquizar situaciones singulares del proyecto.
  • Si las indicaciones del plan incrementaran para el sector en cuestión, los indicadores urbanís­ticos definidos para las áreas de tejido aledaño, los mayores aprovechamientos otorgados quedarán explicitados en la norma y se exigirá al Urbanizador una retribución que represente el 10 % de su valor en la forma de cargas públicas (obras o donaciones especiales); si el sector fuera lindero a dos áreas de tejido diferentes, se tomará aquella que tenga definida mayor altu­ra.
  • Los usos a establecer se definirán de acuerdo con la finalidad principal que se indica en esta Ordenanza (Unidad 2, Pto. 1, Inc 2.2 para las Áreas de Reserva para Plan Especial -ARE- y en 2.4 para las Áreas de Reserva para Plan de Detalle -ARD-). Quedan restringidos los mismos usos que se restringen para el área general.
  • Todo emprendimiento -ya sea de nueva urbanización y/o reconversión urbana- deberá cumplimentar con los requisitos que la Ordenanza de Urbanización Nº 6.492/97 establece para los Programas de Urbanización Integral en lo relativo a la obligatoriedad de donar áreas al dominio público en las condiciones que establece el Punto 4.3.2.2 de la mencionada norma y la Resolución S/P Nº 022/04. Las áreas a donar con destino a espacio público y equipamiento comunitario serán de un 10% y un 5% respectivamente de la superficie remanente una vez descontadas las áreas destinadas a trazados, si las hubiera. Dicho requisito podrá cumplimentarse asimismo mediante la donación de tierras ubicadas en otros sitios de la ciudad donde la Municipalidad disponga o acepte a propuesta del urbanizador, que sean de interés urbanístico general y que represente igual valor al de la parcela o conjunto de parcelas donde se ubica el emprendimiento proyectado o su compensación económica en las condiciones previstas por la normativa vigente para integrar el Fondo Municipal de Tierras. La valoración de los espacios a donar o compensar se regirá por el procedimiento de tasación y tasación de referencia que prevé la normativa correspondiente. Regirán también las exigencias que establece la misma ordenanza para la dotación de infraestructuras y servicios.
  • Se priorizará en estos planes el desarrollo de procesos de concertación con los actores públicos y/o privados involucrados.

 

3. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA FREN­TE COSTERO (FC).

3.1. Frente Costero 1 (FC1) "Recalificación Normativa de Av. de la Libertad y del Huerto"

3.2. Frente Costero 2 (FC 2) "Avdas. Wheelwright/Rivadavia, entre Bv. Oroño y calle Corrientes".

a) Alturas de edificación:

a.1. Para los lotes frentistas ubicados en el Frente Costero 2 (FC2) se fija una altura uniforme de treinta y ocho con cincuenta (38,50) metros (planta baja y trece niveles). No se permiten alturas sobre elevadas, a excepción de las construcciones complementarias (tanques, sala de máquinas, chimeneas, pararrayos o señales de balizamiento aéreo). La Secretaria de Planeamiento sólo autorizará a sobrepasar la altura establecida, asimilándolo al tramo de completamiento (Capítulo III Art. 5°, Punto 5.1.2.), cuando se verifique la existencia de edificaciones linderas de altura superior. derivada de la aplicación de reglamentaciones anteriores, con la condición excluyente de que se genere la "articulación" de ambos. En este caso, el propietario deberá ingresar la contribución, la cual deberá liquidarse a partir de los treinta y ocho con cincuenta (38,50) metros de altura. La contribución será liquidada a razón de un 1 0% del precio base por metro cuadrado y en un todo conforme a lo establecido en la Ordenanza N° 10.016/19, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace; computándose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta. Los ingresos generados bajo este concepto debe ingresarse a la partida: "12.08.07 Contribución compensatoria" del Clasificador de Recursos por Rubros, procediéndose a su afectación a los siguientes fondos especiales: Fondo de Preservación Urbanística (50%) y Fondo Municipal de Obras Públicas (50%). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20)

a.2. Para bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (PB y ocho niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20)

a.3. Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcción frentista, que los locales ubicados sobre la Línea Municipal tengan una altura mínima en Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. Se exceptúa la vivienda individual de esta exigencia. En función de promover la ejecución de balcones en los primeros pisos, en aquellas áreas en donde el código urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro (4) metros de altura, el incremento de altura que se materialice entre los tres (3) metros exigidos para la planta baja y los cuatro (4) para el balcón no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. El incremento de altura de Planta Baja
no habilita la construcción de entrepisos. Para los locales frentistas se considerará una profundidad mínima de tres (3) metros y una superficie mínima de dieciséis (16) metros cuadrados.
(Incorporado por Ord. Nº 10.104/20)

b) Altura en Centro de Manzana: Para toda edificacion en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles de este sector, rige una altura maxima de diez (10) metros, sin diferenciacion del uso a localizar.

c) Ajuste de la Altura Máxima: En los casos que la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la Autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento". (Modificado por Ord. Nº 10.104/20)

d) Salientes y Balcones: Sólo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda.

e) Índice Edilicio (FOT) y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica índice edilicio ni factor de ocupación de suelo. La volumetría edificada quedará regulada por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios, la ubicación del centro de manzana y la distancia mínima entre bloques edificados que se establece en este mismo Artículo.

f) Reforma y Ampliaciones de edificios existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar debe respetar la altura máxima admitida para el Frente Costero. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificación, que presenten proyectos de reforma o ampliación dentro del volumen original (entrepisos), pueden preservar la condición constructiva aprobada de acuerdo a los referidos permisos o registros. En viviendas individuales existentes ubicadas en centro de manzana, se autorizará la construcción de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente) aún cuando supere los seis (6) metros de altura máxima admitida para centro de manzana, no pudiendo superar los ocho (8) metros de altura total. (Modificado por Ordenanza Nº 8542/10)

g) Tipología Edilicia: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre, cualquiera sea su tipología.

i) Bloque frentista: Se entiende por Bloque Frentista a todo volumen edilicio que se desarrolle desde la Línea Municipal hasta una profundidad máxima de veinticinco (25) metros, tanto si la edificación se consolida entre medianeras o se resuelve de modo semi exento. El volumen edificado podrá incluir espacios destinados a ventilación e iluminación de locales (patios reglamentarios) sin que se modifique la condición de bloque frentista.

Cuando a dicho patio se proyecte ventilar e iluminar al menos un local de primera categoría de distintas unidades locativas se exigirá una distancia no menor a nueve (9) metros entre los parapetos que resulten enfrentados, independientemente de la dimensión resultante del cálculo de patio solo si ésta fuera menor a nueve (9) metros.

Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.

Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve (9) metros entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálculo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve (9) metros.

Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para las que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación. (Modificado por Ordenanza Nº 9402/15).

i) Retiros: Sólo se admiten retiros voluntarios para la adecuación al contexto, sin que esto habilite a superar la altura máxima admitida para el caso.

J) Usos no admitidos:

  • Industrias en general
  • Depósitos exclusivos
  • Laboratorios industriales
  • Salas de velatorios: No se autorizarán ampliaciones o nuevas radicaciones.
  • Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano
  • Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte( ómnibus, camiones)
  • Servicio del Automotor: ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor como gomerías, lubricentros y lavaderos. Se permitirá este servicio como complementario a las Concesionarias de automotores, Estaciones de servicio y Cocheras habilitadas.
  • Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
  • Comercios minoristas con más de 500 m2 que no cuenten con lugar para carga y descarga
  • Comercio mayorista en general
  • Los establecimientos de Grandes Superficies destinadas a venta minorista que no cumplan con lo establecido por la Ley Provincial Nº 12.069 y Ordenanza Nº 7.790/04
  • Talleres de todo tipo.
  • Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes.

Los Hoteles de categoría mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectáculos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de público, deberán presentar un estudio de accesibilidad que será analizado y aprobado si correspondiere por el organismo municipal que resultare competente.

3.3. Frente Costero 3 (FC3) " Av. Belgrano"

a) Altura de la edificación:

A los efectos de la determinación de alturas se establecen 3 fragmentos:

Sector 1: Inmuebles frentistas de la Manzana Nº 67 (Gráficos Nº 9 S/D 3; 9 S/D 1; 8 S/D 1; 7 S/D 1 ).

Sujetos a Convenios Especiales ratificados por Decretos Nº 1.776/82 y Nº 1.970/82; se mantienen las condiciones particulares establecidas en dichos Convenios.

Sector 2: Inmuebles frentistas de la Manzana Nº 67 (Gráficos Nº 5 y 6).

La altura de la edificación se asimila a la establecida para los lotes frentistas a Av. del Huerto según Ordenanza Nº 7.799/04, que conforman el Frente Costero 1 (FC1).

Sector 3: Inmuebles frentistas de la Manzana Nº 54.

La altura de la edificación se asimila a la establecida para el Frente Costero 2 (FC 2).

b) El resto de las condiciones edilicias: Ajuste de la altura máxima, salientes y balcones, reforma y/o ampliación de edificios existentes, tipología edilicia - distancia entre bloques edificados; ochavas, retiros, usos admitidos y usos no admitidos se asimilarán a los establecidos para el Frente Costero Sector 2 (FC 2) en la Unidad 4, Pto 3,  Inc 3.2  de la presente Ordenanza.

 

UNIDAD 5

NORMAS GENERALES Y MODO DE APLICACIÓN

 

1. PRECISIONES PARA EL ÁREA GENERAL, TRAMOS DE COMPLETAMIENTO TRAMOS DE PRESERVACIÓN Y ÁREAS PARTICULARES.

 

1.1. Dimensiones de ochavas.

Tendrán cielorrasos planos y la altura mínima será de cuatro (4) metros medidos a partir del nivel de vereda para las Áreas de Tejido 1 (AT1), si la vereda estuviera en desnivel la altura será determinada a partir del punto más alto de la misma, medido sobre Línea de Edificación.

En las Áreas de Tejido 2 y 3 (AT2 y AT3) la altura mínima de las ochavas se reduce a tres (3) metros, manteniendo el resto de las condiciones establecidas en el párrafo anterior.

Cuando se trate de Edificios Catalogados, las ochavas mantendrán las condiciones edilicias originales en cuanto a dimensiones y alturas, debiendo el área competente del Departamento Ejecutivo Municipal aportar una solución técnica a los fines de garantizar la seguridad en dichos cruces. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20)

1.1.1. Limitación de Áreas por ochavas.

FÍjase como línea de edificación en las esquinas de avenidas, bulevares, calles y pasajes, las ochavas correspondientes que serán en cualquier caso perpendiculares a la bisectriz del ángulo que forman las líneas municipales. El área resultante del cumplimiento de esta norma es considerado de utilidad y debe descontarse de la superficie del predio para la aplicación del índice edilicio.

El D.E. exigirá la ejecución de las ochavas de acuerdo con las medidas reglamentarias, a medida que se solicite permiso para la construcción de nuevos edificios, cercos o refacciones, o se modifiquen las construcciones existentes.

1.1.2. Dimensiones de las ochavas.

Las dimensiones de las ochavas dependen del ángulo que formen la intersección de las líneas municipales y se determinarán de acuerdo con lo establecido en el cuadro siguiente:

Hasta 30º                       2,50    metros

de     30º a 35º            3,00    metros

de    35º a 40º            3,50    metros

de     40º a 45º            4,00    metros

de     45º a 50º            4,50    metros

de     50º a 60º            5,00    metros

de     60º a 70º            5,50    metros

de     70º a 100º           6,00    metros

de   100º a 110º           5,50    metros

de   110º a 120º           5,00    metros

de   120º a 180º           0,00    metros

1.1.3. Ochavas Curvas o Poligonales

Se podrán proyectar ochavas con trazos curvos o poligonales, siempre que éstas no sobrepasen la línea reglamentaria y sean previamente aprobadas por el D.E.

1.1.4. Edificación sobre ochavas.

En los pisos altos se puede avanzar en la construcción sobre la ochava hasta las líneas municipales sobre las arterias que forman la intersección. Para facilitar la solución de la estructura resistente se permitirá colocar una columna inscripta en un diámetro máximo de setenta centímetros (70cm.) dentro de la intersección de dichas líneas, siempre que entre la columna y la ochava quede una distancia mínima de dos metros (2m.). Para el calculo debe considerarse que la columna resistirá el impacto por choques eventuales, según lo establecido por las normas D.I.N. 1.055.

1.1.5. Ochavas especiales en encrucijadas.

Se podrán proyectar ochavas con trazos curvos o poligonales, siempre que estas no sobrepasen la Iínea reglamentaria y sean previamente aprobadas por el Departamento Ejecutivo.

1.2. Ubicación y dimensión de los Centros de Manzanas

1.2.1. Limitación de Áreas por Centro de Manzana.

En las manzana que por sus dimensiones lo permita, se deben prever espacios centrales con limitaciones sobre su edificación de acuerdo con lo que especifican las ordenanzas correspondientes.

Para el ámbito de aplicación del "Reordenamiento Urbanístico del Área Central", el centro de manzana se aplica desde la nueva Iínea municipal y su prolongación a lo largo de los Tramos de Preservación.

1.2.2. Generalidades.

Para las previsiones del centro de manzana debe tenerse además en cuenta:

a)    En cualquier caso la superficie del centro de manzana no será descontada del área del predio a los fines de la aplicación del Factor de Ocupación de Suelo.

b) En caso de grandes edificios o conjuntos especiales de plástica urbana que ocupen la totalidad de la manzana o gran parte de ella, no se exige el cumplimiento de centro de manzana siempre que se deje como mínimo libre de edificación, la superficie equivalente a los patios reglamentarios del proyecto o espacios circundantes (apartado 3.7. del R.E.) y al centra de manzana correspondiente.

c) Cuando un lote de terreno penetre menos de tres (3) metros en el centro de manzana, o coincida con su limite, no podrán efectuarse aberturas que den directamente a dicho centro sin dejar un patio mínimo de tres metros (3m.).

1.2.3. Determinación del Centro de Manzana.

Manzana de tres lados (ver punto 3.7.2.2 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de tres lados, la profundidad edificable es igual a la suma de tres lados de la manzana, multiplicada por un coeficiente de valor 0,06.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco (25) metros o mayor de cuarenta (40) metros, o cuando la suma de los tres lados sea menor de cuatrocientos veinte (420) metros, o cuando existan lados menores de veintisiete (27) por ciento del perímetro de la manzana.

Manzana de cuatro lados (ver punto 3.7.2.3 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de cuatro lados, la profundidad edificable sobre un lado es igual a la semisuma de los lados contiguos multiplicados por un coeficiente de valor 0,3.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco (25) metros o mayor de cuarenta (40) metros, o cuando la semisuma de los lados opuestos sea o igual o menor de setenta (70) metros.

Manzana de cinco lados (ver punto 3.7.2.4 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de cinco lados, la profundidad edificable es igual a la suma de sus lados multiplicada por un coeficiente de valor 0,08.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco (25) metros o mayor de cuarenta (40) metros; cuando la suma de los cinco lados sea menor de trescientos quince (315) metros; cuando uno de los lados sea menor del quince (15) por ciento o mayor del treinta (30) por ciento del perímetro.

Manzana de seis lados (ver punto 3.7.2.5 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de seis lados, la profundidad edificable es igual a la suma de sus lados multiplicada por un coeficiente de valor 0,07.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco (25) metros; cuando la suma de los seis lados sea menor de trescientos sesenta (360) metros; cuando haya lados mayores del veinticinco (25) por ciento del perímetro o cuando existan ángulos mayores de 120°.

1.3. Modo de aplicación y Medición de alturas.

Las alturas mínimas y máximas se toman desde el nivel de vereda, sobre Línea de Edificación, en el punto medio del lote y hasta la máxima edificación sobre dicha Línea. Las barandas, sean opacas o transparentes, no se computarán en la determinación de la altura máxima siempre y cuando se retiren de la Línea de Edificación una distancia igual a su altura. 

Las alturas para las salientes y balcones se toman desde el nivel de vereda, sobre Línea de Edificación y en el punto medio del lote hasta el nivel inferior de la losa.

En caso de lotes ubicados en esquina o con frente sobre calles que conformen esquina entre ellas y cuenten con distinto régimen de altura, la altura mayor regirá hasta una profundidad de veinticinco (25) metros a partir de la Línea Municipal correspondiente o hasta el deslinde parcelario, de encontrarse éste a menor distancia de la citada Línea Municipal. (Modificado por Ord. Nº 10.006/19).

En caso de división parcelaria, las parcelas resultantes tendrán los indicadores que les correspondan de acuerdo al criterio general del área o tramo en que estén situadas. En caso de lotes pasantes con frente sobre calles opuestas (que no conforman esquina entre ellas) con distinto régimen de altura, corresponderá la altura fijada para cada arteria hasta una profundidad equivalente al 50% del promedio de la profundidad total del lote, con excepción de lo específicamente establecido para las  Áreas de Reserva para Plan Especial - ARE - y para Plan de Detalle - ARD - en los Puntos 1.2.2. y 1.2.4. de la Sección II. (Modificado por Ord. 8542/10).

1.4. Sobre-elevaciones.

Solo se permitirá superar la altura máxima establecida con construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques de reserva, salas de máquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, pararrayos o señales de balizamiento aéreo.

1.5. División del suelo.

Sólo se admitirá la subdivisión parcelaria prevista por la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6.492/97 en el Art. 4.2.7, Inciso d ("Subdivisiones para ampliación de lotes"). Se permitirá la unificación de lotes, con visación previa de la Secretaría de Planeamiento. Cuando la unificación conforme una parcela de superficie superior a cinco mil (5.000) metros cuadrados podrá ser considerada como Área de Reserva, para la cual se deberá elaborar un Plan de Detalle, según lo establecido en la Unidad 2, Pto.1, Inc. 2.4. (Modificado por Ordenanza Nº 8271/08)

1.6.

En caso de lotes ubicados en terrenos con pendiente las alturas para las salientes y balcones se toman desde el mayor nivel de vereda frente al inmueble. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

 

UNIDAD 6

DISPOSICIONES PARTICULARES

 

1. ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICA (APH) Y TRAMOS DE PRESERVACIÓN (TP).

Para los inmuebles que se encuentren en los Tramos de Preservación (TP) y para los inmuebles ubicados dentro de un Área de Protección Histórica (APH); se establecen las siguientes características particulares de los elementos que forman parte del espacio público:

a) Antenas y Cableados: No se admite la instalación de antenas y/o cableados aéreos de cualquier tipo que se visualicen por encima o por delante de las superficies de fachadas de los Edificios de Valor Patrimonial y de los comprendidos en las APH.

b) Cercos: Los establecimientos gastronómicos que lo requieran pueden colocar barandas metálicas protectoras, si lo permite el ancho de vereda en las zonas de mesas, ó recurrir a los cercos vivos verdes ó a ambos a la vez. En todos los casos deben presentar un proyecto a la Dirección de Diseño de la Vía Pública y Equipamiento Comunitario, de la Secretaria de Planeamiento para su aprobación.

c) Defensas en esquinas: Los únicos elementos de protección admitidos son los pretiles aprobados por la Dirección de Diseño de la Vía Pública y Equipamiento Comunitario, perteneciente a la Secretaría de Planeamiento, debiéndose en todos los casos solicitarse la autorización correspondiente.

d) Marquesinas y/o salientes de fachada: No se permite el agregado de ningún tipo de estructura o elemento corpóreo saliente, a las fachadas ya existentes. Sólo se permiten marquesinas que formen parte de un proyecto integral de obra nueva y/o remodelación completa de la fachada.

e) Toldos: Tanto en el caso de edificación destinada a vivienda, como en aquella correspondiente a locales comerciales, su diseño respetará la morfología edilicia, acompañando el ritmo y la modulación de los vanos que cubran. En estos casos, deben ser de tela, rebatibles sobre el plano de fachada, de un único color para toda la obra, arquitectónicamente integrados a la fachada y apoyados estructuralmente en la misma, sin alterar la composición básica, ni destruir ornamentos ni molduras.

No pueden incluir publicidad de ningún tipo. Sólo se permite el logotipo comercial del establecimiento. Podrán iluminarse desde la fachada.

La Municipalidad de Rosario se reserva el derecho de exigir su recambio cuando por el transcurso del tiempo, los mismos presenten deterioro visible, se encuentren deslucidos ó presenten riesgos para la seguridad de los transeúntes. 

f) Publicidad: Sólo se permiten elementos publicitarios colocados en locales comerciales o de servicios y los siguientes tipos y con las limitaciones que se establecen en cada caso:

  • Adosados a la piel de los edificios sin voladizo sobre la vía pública, únicamente colocados embutidos en la parte superior de los vanos de fachada, no pudiendo superar el 20 % (veinte por ciento) de la superficie del vano correspondiente, ni sobresalir de la línea de fachada o de edificación. Se permite el uso de logotipos y letras corpóreas individuales adosadas a la fa­chada, con o sin iluminación posterior. Asimismo se permite el empleo de materiales transparentes transiluminados.
  • Pintados o rotulados sobre cristales, permitiéndose sólo sobre la parte inferior de los cristales de vidrieras exteriores, la cual no deberá exceder el 5% (cinco por ciento) de la superficie de la respectiva vidriera.

g) Cromaticidad: Se establece la cromaticidad del inmueble como un aspecto arquitectónico valioso. Por ello se admitirán solamente acciones que recuperen el "color primitivo del diseño" del inmueble patrimonial. Para ello, se permitirán solamente dos acciones: las que recuperen el material original del edificio o bien la pintura de la fachada de acuerdo a dicho "color primitivo". Estas tareas se realizarán luego de la necesaria investigación técnico-histórica, y estarán sujetas a la aprobación del Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio. 

h) Veredas: Deberán cumplir las siguientes condiciones:

  • Material y color: Será de aplicación lo estipulado en el Artículo 3.2.2.2 Inc. c) de la Ordenanza Nº 7.815/04 y el Decreto Nº 293/06.
  • Ancho: Las veredas a construir ocuparán todo el espacio comprendido entre la Línea Munici­pal y el cordón de la calzada.
  • Contrapiso: Deberá tener 12 cm. mínimo de espesor y obligatoriamente los caños de desagües deberán ser de hierro fundido de diámetro 100 mm.
  • Respecto al resto de las condiciones, no contempladas precedentemente, rigen las condiciones establecidas por la Ordenanza Nº 7.815/04 y sus modificatorias.

 

2. ÁREA GENERAL (AG) Y TRAMOS DE COMPLETAMIENTO (TC) Y CORREDOR PEATONAL SAN MARTÍN.

(Incorporado por Ord. Nº 10258/21)

Para los inmuebles ubicados en el Área General (AG) y para los que se encuentren en Tramos de Completamiento (TC), con excepción de los inmuebles que se encuentren en Áreas de Protección Histórica (APH), para los que rigen las disposiciones del Pto 1 de la Unidad 6, se establecen las siguientes características de los elementos que forman parte del espacio público:

a) Antenas y cableados: La adecuación del cableado quedará sujeta a las respectivas resoluciones de la Secretaría de Obras Públicas, en el marco de lo establecido por el Decreto Nº 1.776/04 que establece el proceso de reordenamiento de los tendidos aéreos de la ciudad. 

b) Cercos: Los establecimientos gastronómicos que lo requieran podrán colocar barandas metálicas protectoras, si el ancho de vereda lo permite en las zonas de mesas o recurrir a la instalación de cercos vivos verdes o ambos a la vez. En todos los casos se deberá presentar un proyecto a la Dirección de Diseño de la Vía Pública y Equipamiento Comunitario de la Secretaría de Planeamiento para su aprobación.

 c) Defensas en esquinas: Los únicos elementos de protección admitidos son los pretiles aprobados por la Dirección de Diseño de la Vía Pública y Equipamiento Comunitario de la Secretaría de Planeamiento. Para su colocación debe solicitarse la autorización correspondiente. 

d) Marquesinas y/o salientes de fachada: Se permiten marquesinas en las fachadas cumpliendo con las alturas de salientes que fija esta Ordenanza.

e) Toldos: Se prohíbe la colocación de toldos fijos de cualquier naturaleza y toldos metálicos rebatibles. Los toldos deben ser de tela, rebatibles sobre el plano de fachada, de un único color para todo el inmueble, arquitectónicamente integrados a la fachada y apoyados estructuralmente en ella. Se deben respetar las alturas mínimas que fija el Reglamento de Edificación.

f) Publicidad: Se rige por lo establecido en el Código de Publicidad.

g) Veredas: Deberán cumplir las siguientes condiciones:

  • Material y color: Será de aplicación lo estipulado en el Articulo 3.2.2.2 Inc. c) de la Ordenan­za Nº 7.815/04 y el Decreto Nº 293/06.
  • Ancho: Las veredas a construir ocuparán todo el espacio comprendido entre la Línea Munici­pal y el cordón de la calzada.
  • Contrapiso: Deberá tener 12 cm. mínimo de espesor y obligatoriamente los caños de desagües deberán ser de hierro fundido de diámetro 100 mm.
  • Las veredas correspondientes a parcelas en esquina deberán contemplar la construcción de una rampa para discapacitados sobre cada arteria.
  • Respecto al resto de las condiciones, no contempladas precedentemente, rigen las condiciones establecidas por la Ordenanza Nº 7.815/04 y sus modificatorias.

h) Incorporación de vegetación en veredas: En los frentes de las parcelas pertenecientes a calle Maipú, cuyo ancho de vereda supere los tres (3) metros, se deberá incorporar arbolado público y/o canteros tipo "jardín de lluvia" (bioswale), de acuerdo al espacio público disponible.
La materialización del sector de vereda y de los canteros tipo "jardín de lluvia" estará a cargo de los frentistas, y deberá realizarse respetando las condiciones y lineamientos que la autoridad de aplicación competente (perteneciente a la Secretaría de Planeamiento y de Obras Públicas) establezca para el sector.
La propuesta de los canteros, en caso de corresponder, deberá ser un requisito previo a la obtención del Permiso de Edificación.

 (Incorporado por Ord. Nº 10255/21).

 

3.- MECANISMO DE GESTIÓN Y PLAZOS DE ADECUACIÓN.

Se autoriza al Departamento Ejecutivo a requerir el desplazamiento y/o tratamiento estético de los Kioscos de diarios y revistas y puestos de venta de flores que se encuentren en el sector urbano comprendido por esta Ordenanza, adecuación de carteles publicitarios existentes con permisos anteriores y/o retiro de toldos, marquesinas y cableados que no se ajusten a los nuevos requerimientos establecidos, para lo cual se establece un plazo de cumplimiento de dos (2) años a partir de la correspondiente notificación.

 

UNIDAD 7

PROCEDIMIENTOS ESPECIALES

 

1. Convenios  Urbanísticos.

Todas las intervenciones que se realicen en una parcela o conjunto de parcelas que supere los mil (1.000) metros cuadrados de superficie en todo el sector urbano delimitado como ámbito de aplicación de esta Ordenanza deberán quedar comprendidas dentro de un Convenio Urbanístico cuando el emprendimiento proyectado consista en la construcción de edificios cuyo uso principal sea el de estacionamiento de vehículos, tal como lo establece la Ordenanza Nº 8.122/06 que instituye el "Sistema de promoción urbanística para la construcción de nuevos edificios cuyo uso principal sea el de estacionamiento de vehículos particulares de bajo porte". En estos casos, la Secretaría de Planeamiento decidirá acerca de los indicadores urbanísticos a proponer, en parti­cular modificación en la altura máxima admitida.

Todo emprendimiento a localizar en una parcela o conjunto de parcelas con una superficie igual o mayor a los cinco mil (5000) metros cuadrados se considerarán como Programa de Reconversión Urbana (con o sin apertura de calles), el cual deberá cumplimentar con los requisitos que la Or­denanza de Urbanización Nº 6.492/97 establece para los Programas de Urbanización Integral en el Punto 4.3.2.2 (Áreas a donar al dominio público) y Resolución S/P Nº 22/04. Se exigirá en estos casos la donación de espacios públicos, y equipamiento comunitario de acuerdo con los porcentajes establecidos en la mencionada Ordenanza, o su equivalente en metros cuadrados en otros sitios de la ciudad donde la Municipalidad disponga o acepte la propuesta del urbanizador que sean de interés urbanístico general y represente igual valor al de la parcela o conjunto de parcelas donde se ubica el emprendimiento proyectado, o su compensación económica en las condiciones previstas por la normativa vigente para integrar el Fondo Municipal de Tierras. La valoración de los espacios a donar o compensar se regirá por el procedimiento de tasación y tasación de referencia que prevé la normativa correspondiente.

 

2. Proyectos Edilicios Especiales

(Modificado por Ordenanza Nº 8.692/10)

Toda intervención a realizarse en una parcela o conjunto de parcelas sustituibles, comprendidas en un rango entre mil (1.000) y cinco mil (5.000) metros cuadrados de superficie que proponga un proyecto unitario resuelto mediante una articulación con las alturas de las edificaciones linderas, podrá acogerse al "Régimen Diferencial para desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales", si cumple lo establecido por la Ordenanza respectiva.

Podrán acogerse al mismo régimen los "Proyectos Edilicios de Articulación" definidos en la Ordenanza que regula el Régimen Diferencial para el Desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales.

Para todos los inmuebles que se encuentran comprendidos dentro del ámbito de un Área de Protección Histórica (APH) y para aquellos incluidos en el Inventario de Edificios de Valor Patrimonial que se encuentren en el Área General, rige lo establecido por las Ordenanzas Nº 5.278/91, Nº 6773/99 y Nº 7837/05.

 

3. ANEXOS.

 Anexos I, planos 1 y 2; Anexo II, planos 1, 2a y 2b, 3a y 3b, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10a, 10b y 11

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