Plan de Detalle Torre Manzana 425
PLAN DE DETALLE TORRE MANZANA 425
Artículo 1º.-
Se define como Ordenanza Complementaria de la Ordenanza 8.320, al Plan de Detalle "Torre Manzana 425", proyecto que fija los indicadoresurbanísticos, usos y espacios de uso público para el sector definido en el ámbito de aplicación de la presente Ordenanza.
Art. 2°.- Ámbito de aplicación.
Se define como ámbito de aplicación del presente Plan de Detalle a los inmuebles pertenecientes a los gráficos 2, 3 y 4 de la Manzana 425 de la Sección Catastral 7°.
Art. 3°.- Procedimientos.
A pedido del interesado y en caso de presentar un proyecto unificado para los lotes del ámbito de aplicación, podrán considerarse los siguientes indicadores, cumpliéndose con las cargas aquí establecidas.
La presentación del proyecto definitivo, será efectuada por el interesado ante la Comisión Técnica de Urbanización, órgano que analizará y aprobará el proyecto en su totalidad.
Se deberá solicitar Aptitud Urbanística a fin de que consideren las características del espacio de uso público que impulsa en un todo de acuerdo con los lineamientos que imparta la Dirección General de Diseño Urbano, en relación al equipamiento, tipos de luminarias, superficies absorbentes, característica de la vegetación, tipos de solados y cualquier otra condición que resulte pertinente observar.
3.1. Se establece que deberá realizar la presentación de:
a) Evaluación del Impacto Ambientat según lo establecido por la Ordenanza Nº 8.814/11. Para obtener el Final de Obras deberá haber cumplimentado con el 100% de pago del monto por mayor aprovechamiento resultante así como la obtención de la recepción definitiva de las obras correspondientes a los espacios de uso público.
3.2. Se establece que será requisito para la emisión del Permiso de Edificación la presentación de:
a) Factibilidad de servicios.
b) Plan de Evacuación y Medios de Escape que considere el funcionamiento de las distintas actividades en condiciones de seguridad, con el estricto cumplimiento de la Ordenanza Nº 8.336/08.
Art. 4º.- Criterios de Preservación.
Elementos a preservar: Los elementos y construcciones existentes sobre el río (señalados en el Anexo Nº 2) testimonian los procesos productivos e industriales que se han dado lugar en este sector, por lo que deberán incorporarse al proyecto, mediante su puesta en valor. Al momento de presentar el proyecto ante la Comisión Técnica de Urbanización para la tramitación de Aptitud Urbanística, se dará intervención al Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio para su aprobación.
Art. 5º.- Indicadores Urbanísticos y Usos del suelo.
Los indicadores urbanísticos, usos admitidos y demás condicionantes edilicias que corresponde aplicar se detallan en los siguientes Anexos Gráficos que forman parte de la presente ordenanza:
Anexo Gráfico 3: Espacios de Uso privado y de Uso Público.
Anexo Gráfico 4: Morfología de la Edificación de la Manzana 425.
La morfología de la edificación está definida por polígonos de ocupación en planta, alturas fijas y máximas donde la edificación deberá inscribirse.
5.1. Edificabilidad. La morfología pretendida para las nuevas construcciones se define en polígonos de ocupación en planta y alturas fijas y/o máximas. Los límites definidos enmarcarán las nuevas construcciones, pudiéndose aplicar a estos límites las condiciones definidas para salientes de balcones y marquesinas establecidas en el Artículo 3.3.2. del Reglamento de Edificación.
La edificabilidad establecida para el ámbito de aplicación para los Gráficos 2, 3, y 4 de la manzana 425 es de 48.000 m2.
5.2. Alturas de la Edificación y ocupación en planta:
5.2.1. Ocupación en planta: Se establece un FOS máximo de 0,12 y un FIS de 0,4.
5.2.2. En la parcela resultante de la unificación de los Gráficos identificados como 2, 3, y 4 de la Manzana 425, se podrá impulsar un proyecto unitario en torre con altura exceptiva. Este único edificio adoptará la tipología de torre exenta y se le admitirá una altura máxima de doscientos metros (200m). No aplica el cálculo de patios. La morfología para este lote resultante se distribuirá entre el edificio en torre y el edificio ubicado sobre el eje medianero sur, según se detalla en el Anexo Gráfico N° 4: Morfología de la Edificación.
5.3. Tolerancias: Se establece una tolerancia máxima de un cinco por ciento (+5%) aplicable a las magnitudes de ocupación en planta de los nuevos edificios, como así también, para la edificabilidad establecida.
5.4. Alturas de la Planta baja y Salientes:
5.4.1. Se podrá sobresalir de Línea de Edificación un metro y medio (1,50 m) a partir de los seis metros (6 m) tomados desde nivel +/-0.00 con superficies semicubiertas (balcones).
5.5. Construcciones enterradas: El Urbanizador podrá realizar construcciones en toda la barranca, sin alterar la posición de los muros de contención existentes. No se permitirán terrazas u otras variantes proyectuales que no contemplen la preservación de la barranca existente y sus muros, aunque éstos puedan ser reconstruidos parcialmente durante el proceso constructivo. Tanto estas construcciones como las que el Urbanizador prevea por debajo del nivel más alto del predio, deberán ajustarse a las condiciones establecidas en el Reglamento de Edificación en vigencia, y no serán tenidas en cuenta en el cómputo de superficies admitidas en este sector.
El Urbanizador ejecutará a su costo aquellas obras de contención de la barranca que resulten necesarias para su preservación, bajo los lineamientos que determine las Secretarías de Planeamiento y de Obras Públicas del municipio.
5.6. Plazas de estacionamiento: Será de aplicación lo establecido por el Reglamento de Edificación para los usos que se prevean en el emprendimiento. Se establece la obligatoriedad de disponer de plazas de estacionamiento para el público en general, cuya cantidad definitiva surgirá del análisis que realice la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos al momento de que se presente la propuesta y se solicite la Aptitud Urbanística.
5.7. Usos:
5.7.1. Vivienda colectiva, permanente y transitoria, hotelería en cualquiera de sus formas, locales comerciales, gastronómicos; comercios destinados a la venta y exposición de automóviles, embarcaciones náuticas, y/o motos; oficinas, sedes gubernamentales y consulares; educacionales en todas sus formas, sanitarias (cívicas y consultorios); recreativos, de servicios y culturales. Se admitirá una guardería náutica y estación de pasajeros en tanto la repartición pública competente (Vías Navegables) otorgue la autorización correspondiente.
5.7.2. Se admite la localización de un helipuerto, en tanto se presente la autorización del organismo público que regule dicha actividad. Deberá disponer un mirador de acceso público en los niveles superiores de la torre.
5.8. Usos transitorios: Hasta tanto se complete el proceso de urbanización definitivo se podrán instalar usos transitorios como canchas para la práctica deportiva al aire libre u otros usos comerciales /recreativos que se consideren compatibles con el sector.
5.9. Usos No Admitidos: No se admitirá la instalación de grandes centros comerciales (shoppings) ni otras actividades relacionadas con la industria o la producción.
5.10. Condiciones para el Espacio de Uso Público:
5.10.1. Se establece que las características del equipamiento, mobiliario urbano (tipos de solados, bancos, cestos, luminarias, arbolados públicos y forestación) a ejecutar en los espacios de uso público se someterán a lo que determine la Secretaría de Planeamiento, con la finalidad de conseguir un criterio de uniformidad para todo el sector. Los Lineamientos generales serán impartidos por la Dirección General de Diseño Urbano de la Secretaría de Planeamiento al momento de analizar el proyecto definitivo en instancias de la Aptitud Urbanística y deberán contar con la aprobación definitiva de dicha repartición para solicitar el Permiso de Edificación.
5.10.2. El diseño del espacio de uso público se resolverá de manera que la superficie de suelo absorbente alcance el sesenta por ciento (60%) de la Servidumbre Administrativa de U so Público y contemplará que la superficie de suelo absorbente de terreno natural conforme como mínimo un treinta por ciento (30%) del total de la superficie de terreno absorbente, apto para forestación. Las terrazas verdes se resolverán mediante tapada mínima de 40 cm tomada desde el +/- 0.00 del terreno.
5.10.3. El espacio público deberá ser de acceso libre y de dimensiones considerables para la creación de paseos, espacios de encuentro y recreación para toda la ciudadanía y en un todo de acuerdo con lo que determine la Comisión Técnica de Urbanización. En ningún caso, se podrá generar barreras arquitectónicas que fragmenten el espacio público y/o impidan una integración con el entorno.
5.10.4. Antenas y Cableados: Los nuevos cableados correspondientes a empresas prestadoras de servicios deberán ser exclusivamente subterráneos, y sólo se admitirá la instalación de antenas en las cubiertas de los edificios.
5.10.5. Publicidad: rigen las condiciones establecidas en la Ordenanza de Actividades Publicitarias No 8.324, dejándose establecido que este Plan de Detalle se asimila a las condiciones establecidas para la Zona 6.
Art. 6°.- Obligaciones del urbanizador.
Se establecen las siguientes obligaciones para el Urbanizador:
6.1. Mayor Aprovechamiento Resultante de la recalificación urbanística correspondiente a la unificación de los Gráficos 2, 3, y 4 de la Manzana 425:
6.1.1. El urbanizador deberá solicitar expresamente la recalificación urbanística que esta ordenanza establece, obligándolo a abonar la Contribución por Mayor Aprovechamiento Resultante acordada. El monto a abonar surge del estudio fundamentado en el concepto de "tierra virtual" efectuado por el Departamento de Tasaciones de la Dirección General de Fiscalización Urbanística, perteneciente a la Secretaría de Planeamiento. La alícuota a aplicar en concepto de Contribución Compensatoria corresponde al diez por ciento (10%) del incremento del valor del suelo determinado en la metodología fundamentada en el concepto de tierra virtual. El monto a abonar será ajustado mediante el índice de Actualización que elabore la Cámara Argentina de la Construcción al momento del efectivo pago de cada cuota estipulada en el presente artículo. Es requisito para obtener el primer Final de Obras haber cumplimentado con el cien por ciento (100%) del pago del monto por Mayor Aprovechamiento Resultante, y contar con la recepción definitiva de las obras correspondientes a los espacios de uso público.
6.1.2. El pago de la compensación del Monto por Mayor Aprovechamiento Resultante de acuerdo al cálculo obrante a fs. 471 y 472 del expediente Nº 10652-D-2021, se abonará de la siguiente manera:
a) 20% del total dentro de los veinticuatro (24) meses contados a partir de la sanción de la presente. Este cálculo se realizará por el incremento que esta recalificación urbanística otorga.
b) 20% del total previamente a la obtención del primer Permiso de Edificación. Será requisito para la obtención del primer Permiso de Obra, haber cumplimentado con el pago del cuarenta por ciento (40%) del total del monto correspondiente por Mayor Aprovechamiento Resultante.
c) 10% del total dentro de los 12 (doce) meses contados a partir de la obtención del Primer Permiso de Edificación.
d) 10% del total dentro de los 24 (veinticuatro) meses contados a partir de la obtención del Primer Permiso de Edificación.
e) 10% del total dentro de los 36 (treinta y seis) meses contados a partir de la obtención del Primer Permiso de Edificación.
f) 10% del total dentro de los 48 (cuarenta y ocho) meses contados a partir de la obtención del Primer Permiso de Edificación.
g) 10% del total dentro de los 60 (sesenta) meses contados a partir de la obtención del primer Permiso de Edificación.
h) 10% del total dentro de los 72 (setenta y dos) meses contados a partir de la obtención del primer Permiso de Edificación o antes de obtener el Final de Obra, o que ocurra primero.
6.1.3. Destino de la Compensación: El Municipio podrá solicitar el pago de la Contribución por Mayor Aprovechamiento Resultante en dinero o en obras que considere de interés prioritario y que cumplan con los siguientes destinos: Proyectos de intervención integral en barrios que se encuentren comprendidos en el Decreto Nacional N° 358/2017 y Artículo 5° de la Ley Nacional Nº 27.453, de acuerdo a la adhesión efectuada por el Municipio a través de la Ordenanza N° 10.123 y/o en entornos de dichos barrios, así como también en barrios y sectores priorizados explicitados en el Anexo Nº 5 "Proyectos Priorizados". Dichos proyectos se destinarán a obras de infraestructura, equipamiento comunitario y saneamiento: desagües cloacales, pluviales, provisión de agua potable, tendido de redes de energía eléctrica, pavimentos, veredas y alumbrado público, equipamiento urbano, soluciones habitacionales, compra y/o adquisición de terrenos, despliegue de infraestructura de servicios y social en los terrenos adquiridos. También se admitirá la donación de tierras en sitios donde la Municipalidad disponga o acepte la propuesta del urbanizador en tanto resulte de interés para el Municipio. Ver Anexo Nº 5 "Proyectos Priorizados" que se adjunta al presente.
6.1.4. Sin perjuicio de las sanciones que pudieren corresponder, el vencimiento de los plazos establecidos para el pago de la compensación acarreará el devengamiento de dos (2) veces la tasa de interés resarcitorio vigente para las obligaciones tributarias. El Departamento Ejecutivo podrá reglamentar todas las cuestiones vinculadas al pago de la compensación.
6.1.5. Responsabilidad Solidaria: Los propietarios del inmueble resultante de la unificación de los Gráficos 2, 3, y 4 serán solidariamente responsables ante el municipio por el pago del Mayor Aprovechamiento resultante de la recalificación urbanística y de todas las obligaciones establecidas en la presente ordenanza. En el supuesto caso que el desarrollo ejecutivo y la administración del emprendimiento requieran la transferencia a terceros de alguna/s unidad/es de ejecución de proyecto, deberá consignarse obligatoriamente en toda documentación constitutiva de derechos reales sobre las parcelas (escrituras e inscripciones regístrales) las obligaciones asumidas por el Urbanizador en relación con ia ejecución de las obras públicas y demás requisitos establecidos por la presente norma así como las restricciones que pesarán sobre el inmueble hasta tanto dichas obligaciones sean cumplimentadas en su totalidad. El urbanizador deberá garantizar, mediante documento público adecuado puesto a consideración del Municipio, la responsabilidad solidaria de los eventuales titulares de las parcelas, que conforman
las distintas unidades de ejecución de proyecto, en la ejecución de las obras públicas comprometidas por el emprendimiento dentro de los plazos establecidos por esta norma. La transferencia de derechos reales sin atender a las citadas formalidades habilitará al Municipio a reconsiderar las condiciones establecidas por la presente Ordenanza.
Art. 7°.- Etapas y Plazos de la Urbanización.
7.1. Plazos para el Proyecto resultante de la unificación de los Gráficos Nº 2, N° 3, y Nº 4 de la Manzana 425:
7.1.1. Plazo para la obtención de la Aptitud urbanística: veinticuatro (24) meses a partir de la sanción de la presente.
7.1.2. Plazo para la ejecución de los espacios de uso público: Se establece un plazo de siete (7) años a partir de la obtención del Permiso de Edificación.
7.1.3. Plazo para la Obtención del permiso de Edificación: Se establece un plazo de cinco (5) años a partir de la Aptitud Urbanística.
7.1.4. En caso de incumplimiento de los plazos previamente establecidos, el Departamento Ejecutivo podrá prorrogar dichos plazos hasta el término de un (1) año. Para la obtención de dicha prórroga, el urbanizador deberá haber cumplido con el pago de la compensación, establecida en el artículo 6.1 de la presente norma, más las penalidades que pudieran corresponder en caso de mora en su cumplimiento. Transcurrido el plazo y en caso de corresponder las prórrogas precedentes y no habiéndose obtenido el Permiso de Edificación, el Municipio tratará los Gráficos 2, 3, y 4 como Área de Reserva. En este caso, las compensaciones abonadas serán tenidas en consideración en la formulación de un Nuevo Proyecto Normativo en la proporción que corresponda en cuanto a la mayor edificabilidad.
Art. 8" .- Anexos Gráficos.
Forman parte inescindible del presente texto normativo los siguientes anexos: Ord. Nº 10491/22
Anexos Gráfico N° 1: "Ámbito de Aplicación".
Anexos Gráfico N° 2: "Afectaciones y Trazados".
Anexo Gráfico Nº 3: "Delimitación de espacios de uso privado y de uso público".
Anexo Gráfico Nº 4: Morfología de la Edificación. Manzana 425.
Anexo Gráfico N° 5: "Proyectos Priorizados".
