"Plan de Detalle Sánchez de Loria Norte"
"PLAN DE DETALLE SÁNCHEZ DE LORIA NORTE"
Artículo 1º.- Definición y Ámbito de Aplicación. (Anexo Nº 1)
Se define como "Plan de Detalle Sánchez de Loria Norte" al proyecto urbanístico y texto normativo que fija los indicadores urbanísticos, usos y trazados viales para el Área de Reserva 26, integrado por los inmuebles empadronados en la Sección 14°, Sin Manzana, Gráficos 34 y 33.
Art. 2°.- Sectorización. (Anexo Nº 2)
2.1. Área urbanizable: Polígono Norte:
Se define un área urbanizable por la línea municipal sur de calle Santa Coloma al norte, línea municipal oeste y sudoeste de calle Lago Puelo al este, línea municipal norte de pasaje 14127 al sur y línea municipal este de calle Sánchez de Loria al oeste. Polígono Sur: Línea municipal sur
de pasaje 14127 al norte, línea municipal sudoeste de calle Lago Puelo al noreste, línea municipal norte de Av. Pujato al sur y línea municipal este de calle Sánchez de Loria al oeste.
2.2. Área de Reserva ARD 26. no urbanizable:
Mantienen su carácter de Área de Reserva: el inmueble catalogado como Sin Manzana Gráfico 33 de la Sección 14° y el polígono delimitado por la línea municipal norte calle Santa Coloma al norte, línea municipal oeste de calle 14104 al este, línea municipal norte de Av. H. Pujato al sur, línea municipal noroeste y oeste de calle Lago Puelo al suroeste.
Art. 3°.- Creación de trazados oficiales. (Anexo N° 3)
3.1.
Créase el trazado oficial de una calle de orientación noroeste-sureste a denominarse Lago Puelo, en el tramo comprendido entre Av. Santa Coloma al norte y Av. Pujato al sur, otorgándole un ancho oficial de 20m y definiendo sus Líneas Municipales de acuerdo a lo siguiente:
3.1.1. Línea Municipal Noreste se define en coincidencia con la poligonal abierta de dos lados que se detallan a continuación:
Lado AB: recta de 18,46m de extensión y orientación Norte-Sur perpendicular a la Linea Municipal Sur de Av. Santa Coloma, en donde el Punto Inicial A se ubica sobre dicha Línea Municipal a 77m hacia el Este de la Línea Municipal Este de calle Sánchez de Loria.
Lado BC: recta de 285,28m de extensión y orientación Noroeste-Sureste: que forma un ángulo de 116° con el Lado AB y en donde el Punto Final C se ubica sobre la Línea Municipal Oeste de Calle 14104 a 0,81m hacia el Norte de la intersección de ésta con la Línea Municipal Norte de Av. Pujato.
3.1.2. Línea Municipal Suroeste se define en dos tramos paralelos a 20m hacia el suroeste la Línea Municipal Noreste, coincidentes con las siguientes poligonales abiertas DEF y GHI que se detallan a continuación:
Poligonal DEF de dos lados entre Av. Santa Coloma y pasaje 14127:
Lado DE: recta de 31,00m de extensión y orientación Norte-Sur, perpendicular a la Línea Municipal Sur de Av. Santa Coloma, en donde el Punto Inicial A se ubica sobre dicha Línea Municipal a 57m hacia el Este de la Línea Municipal Este de calle Sánchez de Loria.
Lado EF: recta de 91,91m de extensión y orientación Noroeste-Sureste, que forma un ángulo de 116° con el Lado DE.
Poligonal GHI de dos lados entre pasaje 14127 y Av. H. Pujato:
Lado GH: recta de 94,88m de extensión y orientación Noroeste-Sureste, en donde el Punto Inicial G resulta ser la intersección entre una recta paralela a la Línea Municipal Norte de Av. Pujato, medida a 50m hacia el norte de la misma; con la paralela a 20m hacia el suroeste de la Nueva Línea Municipal Noreste de calle Lago Puelo definida en el inciso 3.1.1.
Lado HI: recta de 8,70m de extensión y orientación Norte-Sur, perpendicular a la Línea Municipal Norte de Av. Pujato, indicada como segmento AF en el Plano de Mensura y Subdivisión Nº 146.807/02, en donde el Punto Final I se ubica a 72,1 7m de hacia el Oeste de su intersección con el eje de Calle 14104.
3.2.
Créase un pasaje de orientación oeste-este a denominarse provisoriamente 14127, de orientación oeste-este, en el tramo comprendido entre calle Sánchez de Loria al Oeste y calle Lago Puelo al Este, creada en el artículo anterior, otorgándole un ancho oficial de 14m y ubicando su Línea Municipal Sur en forma paralela y a 50m hacia el Norte de la Línea Municipal Norte de Av. Pujato; y su Línea Municipal Norte se define en dos tramos coincidentes con la poligonal abierta JKF que se detalla a continuación:
Lado JK: recta de 137,72m de extensión y orientación Oeste-Este, en donde el Punto Inicial ] surge de la intersección entre la Línea Municipal Este de calle Sánchez de Loria con una recta paralela a 14m hacia el norte de la Línea Municipal Sur definida anteriormente.
Lado KF: recta de 8, 70m de extensión y orientación Suroeste-Noreste, que forma un ángulo de 103° con el Lado JK.
3.3.
Déjase establecido que las medidas mencionadas son teóricas y surgen de evaluar los antecedentes cartográficos quedando las mismas sujetas a los ajustes resultantes de los trabajos de mensura, los cuales determinarán con precisión las áreas a donar con destino al uso público correspondientes a los espacios verdes y comunitarios de acuerdo a lo autorizado en el artículo 3.3. y a los nuevos trazados de calle Lago Puelo y Pasaje 14124 creados en los artículos 3.1. y 3.2., así como a la afectación vigente de Calle 14104 creada por Ordenanza Nº 8.198/07, facultándose al Departamento Ejecutivo a establecer las adecuaciones necesarias.
3.4.
El plano adjunto a la presente ordenanza forma parte inescindible del presente texto, siendo copia del obrante a fs. 130 del Expediente N° 20.077-B-2019.
Art. 4°.- División del suelo e Indicadores Urbanísticos. (Anexo N° 4)
4.1. Se establece una servidumbre de jardín de 4.00 metros.
4.2. Altura mínima: 3,00m; altura máxima: 10,00 metros.
4.3. Factor de Ocupación del Suelo: 0.25.
4.4. Factor de Impermeabilización de suelo: 0.3.
4.5. Superficie mínima para la división de suelo: 400m 2, frente mínimo de 15 metros. Superficie máxima de lote: 1.200m2.
4.6. Calidad de Ocupación: La modalidad de ocupación del lote corresponde a la factibilidad de conexión cloacal: una vivienda cada 400m2.
4.7. Usos Admitidos: Vivienda unifamiliar, locales comerciales, de servicios, sanitarios, gastronómicos, bancarios, educativos, deportivos y de esparcimiento, depósitos de 400m2 de superficie y oficinas, consultorios o despachos profesionales que compartan núcleos de servicios sanitarios.
4.8. Rigen para su conformación el Reglamento de Edificación y el Código Urbano en los aspectos normativos que la presente norma no regule.
Art. 5º.- Obligaciones de urbanizador.
5.1. Donación de trazados oficiales: Las superficies a donar al municipio correspondientes a trazados oficiales surgirán de los planos de mensuras que estarán a cargo del urbanizador, y corresponden a la calle Pujato, calle Nº 14.104, pasaje Nº 14.127 y la prolongación de calle Lago Puelo, definidas en el Artículo 3°.
5.2. Autorizase a donar en una primera etapa la superficie destinada a espacio verde y comunitario que involucra sólo la fracción urbanizable, comprendida entre Av. Santa Coloma, calle Lago Puelo, Av. H. Pujato y calle Sánchez de Loria; difiriéndose para una segunda etapa las obligaciones que recaen sobre el resto de la fracción, que a la fecha es NO urbanizable, limitada por Av. Santa Coloma, calle 14104, Av. H. Pujato y calle Lago Puelo e identificada en el gráfico obrante a fs. 123 del expediente N° 20.077-B-2019 como "Sector 2- No Edificable- Área de Reserva".
5.3. Donaciones de suelo para espacio público y equipamiento comunitario:
La donación en concepto de espacio verde y/o comunitario surge del informe realizado por el Departamento de Tasaciones de la Dirección General de Tramitaciones de la Secretaría de Planeamiento, obrante a fs. 131 del expediente 20.077-B-2019. El mismo podrá efectivizarse de acuerdo a las siguientes modalidades:
a) Donación y ejecución del espacio verde dentro de la parcela objeto de la presente urbanización.
b) Donación de una porción de suelo que represente el mismo valor de la porción que corresponde donar (establecido por la Dirección General de Tramitaciones de la Secretaría de Planeamiento, obrante a fs. 132 del expediente 20.077-B-2019) en sitios que el urbanizador proponga y el municipio acepte por considerarlo de interés urbanístico. Esta operación de donación de un terreno en un sitio alternativo deberá estar ubicada en cualquier distrito de la ciudad. En caso de que este suelo sea destinado a espacio público, deberán ejecutarse las obras que resulten necesarias y que determine la Secretaría de Planeamiento. Como valor de referencia para la ejecución del espacio verde se tomará el proyecto elaborado por la Dirección General de Diseño Urbano, a fs. 139 y 140 del Expte. 20.077-B-2019, cuyo valor se actualizará al momento de realizar la operación, por el Índice de la Construcción que determina la Cámara Argentina de la Construcción.
5.4. Ejecución de Obras:
5.4.1. Ejecución de Trazados Oficiales: El urbanizador deberá realizar los proyectos ejecutivos y las obras correspondientes a los trazados públicos perimetrales a las manzanas creadas, en un todo de acuerdo a lo determinado por la Dirección General de Pavimentos y Calzadas y la Dirección General de Hidráulica de la Secretaría de Obras Públicas y la Dirección de Diseño Urbano de la Secretaría de Planeamiento. Se deberán presentar los proyectos integrales de los trazados, incluyendo en los perfiles de las calles, la ejecución de las veredas, la iluminación, el arbolado público y el mobiliario urbano según el Reglamento de Edificación, las cuales serán verificadas por las dependencias municipales correspondientes. Se diseñarán los encuentros de las calles con un tratamiento paisajístico, favoreciendo la movilidad no motorizada.
5.4.2. Niveles de exigencia para la dotación de infraestructuras: El urbanizador atenderá todas aquellas exigencias establecidas en la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6.492, en un todo de acuerdo a los niveles de exigencia que establezcan las oficinas municipales con competencia en la materia. El proyecto deberá conectarse a la red de suministro de agua potable. Además deberá reforzar las redes de infraestructura existentes, en relación al impacto que el nuevo emprendimiento
pudiera generar en las redes existentes:
- Desagües cloacales: Nivel de Exigencia 2 (NE2).
- Desagües pluviales: Nivel de Exigencia 2 (zanjeo) en Av. H. Pujato y Nivel de Exigencia 3 en las calles Sánchez de Loria y Santa Coloma. Será necesaria la ejecución de un conducto por calle Santa Coloma entre calles Lago Puelo y Pilcomayo. También corresponde la ejecución del reservorio, que deberá contar con la aprobación de la Dirección General de Hidráulica.
- Abastecimiento de agua potable y energía eléctrica: Nivel de Exigencia 2.
- Alumbrado público: Nivel de Exigencia 2.
- Pavimentos: Nivel de Exigencia 3 para las calles Santa Coloma, Sánchez de Loria (mano este), Lago Puelo y Pasaje 14.127.
- En todos los casos, las características geométricas, estructurales y las especificaciones técnicas de los pavimentos a ejecutar serán fijadas por la Dirección de Ingeniería Vial de la Secretaria de Obras Públicas Municipal, siendo requisito la ejecución de pavimentos con superficies de concreto asfáltico en caliente con cordón cuneta en Hº Aº.
Los anchos de calzadas proyectadas son los que se indican en el plano adjunto a los Anexos 4 y 5 de la presente ordenanza. La pendiente longitudinal mínima de calzada será del 0,20% (dos por mil). El gálibo de las calzadas simples será a dos aguas, con una pendiente transversal mínima de 2% y máxima de 4%. Para perfiles tipo avenida, el gálibo de cada calzada será a un agua con pendiente hacia los laterales.
El proyecto altimétrico dependerá de las características propias de la urbanización, su entorno y posibilidades de evacuación de los desagües pluviales. Previo al inicio de los trabajos, el urbanizador deberá realizar el proyecto vial el cual deberá ser aprobado por la Dirección de Ingeniería Vial de la Municipalidad de Rosario.
5.4.3. Responsabilidad del emprendedor en la provisión de las infraestructuras y servicios: La Municipalidad de Rosario, a través de sus oficinas competentes, extenderá finales de obra y otorgará las habilitaciones correspondientes siempre y cuando se hayan completado y certificado las obras básicas de infraestructura necesarias para garantizar la correcta y segura operatividad del emprendimiento y del área circundante que definan las dependencias Municipales.
Para obtener finales de obra, sean éstos parciales o totales, así como para gestionar habilitación comercial deberá haberse cumplimentado previamente con la ejecución de las obras de trazados públicos.
Art. 6°.- Procedimientos.
6.1. La presentación del proyecto de urbanización será efectuada por el urbanizador ante la Comisión Técnica de Urbanizaciones, y se encuadrará en lo dispuesto para Urbanización Básica en la Ordenanza Nº 6.492.
6.2. En el caso de incumplimiento del urbanizador en la ejecución de las obras de infraestructura, o que la Municipalidad requiera su ejecución en forma anticipada por causa de interés urbanístico, ésta última podrá ejecutar, parcial o totalmente, las obras de infraestructuras urbanas de acuerdo a su propia programación, las que deberán ser obligatoriamente compensadas por obras similares o mediante la restitución de su costo por parte del urbanizador. El incumplimiento por parte del urbanizador podrá traer aparejado la paralización de las obras privadas localizadas dentro del predio y la restricción del otorgamiento de nuevos permisos de edificación.
Art. 7°.- Etapas y plazos de la urbanización.
7.1. El Urbanizador deberá· presentar el Proyecto de Urbanización Básica definitivo para aprobación de la Aptitud Urbanística ante la Comisión Técnica de Urbanizaciones antes de los 12 meses contados a partir de la sanción de la presente.
7.2. La aprobación de las mensuras queda sujeta al cumplimiento de:
a) Las donaciones de los trazados oficiales y las donaciones de suelo para espacio público y equipamiento comunitario.
b) La ejecución del espacio público.
c) La ejecución de las obras de infraestructura, con sus debidas conexiones a las redes primarias.
7.3. Plazo para la ejecución de las obras correspondientes a trazados oficiales: dos años, a partir de la obtención de la Aptitud Urbanística.
Art. 8°.-
Los planos adjuntos obrantes de fs. 5 a 9 del Exp. N° 265.034-I-22 C.M. (y fs. 147 a 151 del Exp. N° 20.077-B-19. D.E.) forman parte del presente texto normativo: Ord. Nº 10436/22
Anexo Gráfico N° 1: Ámbito de Aplicación.
Anexo Gráfico Nº 2: Sectorización: Área de Reserva ARD 26 y Área urbanizable.
Anexo Gráfico N° 3: Afectaciones y Trazados.
Anexo Gráfico Nº 4: División de suelo e Indicadores Urbanísticos.
Anexo Gráfico N° 5: Niveles de exigencia de pavimentos.
