Hoy alquilo: asesoramiento social en alquileres
Si necesitás alquilar una vivienda, la Municipalidad de Rosario pone a tu disposición un servicio de asesoramiento legal gratuito y crea posibilidades de acceso a un contrato formal de alquiler para generar igualdad de oportunidades en el derecho a una vivienda digna.
Familias, trabajadores y estudiantes que tengan dificultades económicas para afrontar los gastos de un nuevo contrato, renovación, mudanza, no cuenten con garantías propietarias, requieran orientación sobre trámites administrativos relacionados en general o por casos específicos, pueden acceder a:
- Asesoramiento jurídico gratuito para inquilinos.
- Préstamo personal para gastos iniciales derivado de un contrato de alquiler que se otorgarán a través del Banco Municipal a tasa conveniente.
- Garantía bancaria de alquiler o fianza bancaria.
Está disponible el servicio para consultas de asesoramiento de forma virtual, escribiendo a hoyalquilo@rosario.gob.ar
Coronavirus: información para inquilinos e inquilinas durante este periodo
El DNU N° 766/2020 prorroga el Nº 320/2020 que contempla varias situaciones alcanzadas a las locaciones de bienes inmueble (urbanos y rurales):
Si, es posible congelar el precio del alquiler hasta el 31 de enero de 2021. Para fijar el congelamiento se toma el valor del alquiler del mes de marzo de este año. Es decir que si para el mes de abril o los próximos meses había programado un aumento del alquiler, el inquilino o inquilina puede no abonar ese precio, y seguir pagando el valor que venía abonando. Sin embargo, esa suma no abonada deberá pagarse a partir de febrero de 2021. En caso de congelar el valor del alquiler hasta el 31 de enero de 2021, en febrero se debe abonar el valor previsto en el contrato. El decreto determina que la diferencia debe ser abonada por el inquilino en al menos tres cuotas, y como máximo seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas a partir de febrero de 2021.
El decreto no permite la cesación de pagos del canon locativo, pero suspendió los desalojos hasta el 31 de enero 2021. Esto significa que el locatario no puede ser expulsado del inmueble durante ese lapso. Esto no significa que se libere al inquilino de la deuda, ya que después le podrá ser exigida. Si bien el DNU suspende la ejecución de las sentencias, el Colegio de Corredores Inmobiliarios sostiene que no se impide el inicio de la acción de desalojo por otras razones. Si el inquilino o inquilina no puede pagar el alquiler, ese incumplimiento no genera desalojo ni causal del mismo. La deuda que se genere por falta de pago podrá ser abonada a partir del mes de febrero de 2021 en las cuotas indicadas anteriormente.
El decreto establece que podrán aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días que paga el Banco Nación: “No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación”, aclara el decreto.
El decreto prorroga hasta el 31 de enero de 2021 la vigencia de todos aquellos contratos que vencen entre el 20 de marzo de 2020 y esa fecha. De este modo, ninguna persona se verá obligada a buscar una nueva casa y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena. Ahora bien, la norma aclara que la parte locataria (inquilino/a) podrá optar por mantener el vencimiento por las partes o prorrogar dicho plazo por un plazo menor al autorizado en el decreto, aunque cualquiera de esas opciones deberá notificarse al locador (propietario) con una anticipación de por lo menos 15 días a la fecha de vencimiento pactada. Se recomienda notificar la decisión de prorrogar el contrato por medio escrito (carta documento, correo electrónico, etc.)
La fianza subsiste hasta el 31 de enero de 2021 o hasta la fecha de vencimiento de la prórroga, sin necesidad de conformidad expresa del fiador (garante). Si el inquilino muere, ¿su familia también está amparada hasta el 31 de enero de 2021? Sí, la prórroga del contrato beneficia al locatario y a sus sucesores por causa de muerte. También ampara a sublocatarios en caso de que los hubiere.
El artículo 10 prevé la vulnerabilidad del locador (propietario) y aclara que están excluidos del congelamiento de precios los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario, “debiéndose acreditar debidamente tales extremos”.
El decreto le otorga un plazo de 20 días desde su sanción al propietario para, si así lo quisiera el inquilino, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático. Las transferencias bancarias son obligatorias por ley, las inmobiliarias o propietarios no pueden cobrar un porcentaje extra por esta posibilidad.
- Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Es necesario gestionar el permiso para realizar la mudanza, disponible aquí Ante cualquier duda, comunicarse con el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres.
Marco normativo suplementario:
- Ley N° 27.541
- DNU 260/2020 Emergencia Sanitaria COVID 19
- DNU 297/2020 Aislamiento social preventivo y obligatorio
Nueva Ley de Alquileres
El alcance de la ley es para todo el territorio nacional y afecta a los contratos que se celebren posteriormente a su entrada en vigencia. Recordá que por aplicación del Dec. 766/2020 podes prorrogar el contrato actual (o ya vencido) hasta el próximo 31/01/2021.
La Ley N°27.551 fue publicada en el Boletín Nacional del 30 de junio de 2020 + info
Características:
- Aumenta el plazo mínimo a 3 años.
- Actualización del canon locativo: anual.
- Promedio de la actualización: según un índice que promedie la variación del precio al consumidor (IPC) y de los salarios (RIPTE).
- Todos los contratos deben registrarse ante la AFIP.
- Establece la obligación expresa para el/la propietario/a del inmueble de abonar las expensas extraordinarias.
- Deposito en garantía: sólo un mes de alquiler y debe restituirse al momento de entregarse el inmueble (actualizado al valor del último canon locativo).
- Mejoras necesarias realizadas por el inquilino/a pueden compensarse de los alquileres previa notificación al propietario.
- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
- Regula un abanico de garantías a elección del inquilino/a. El inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.)
- Establece un sistema de arbitraje para la solución de conflictos y crea organismos de defensa de inquilinos/a.
Préstamo Hoy Alquilo
Para gastos iniciales derivados de un contrato de alquiler
- Es un crédito personal que facilita a las personas que suscriben contratos de locación, la financiación de los gastos del mismo.
- Monto: hasta $ 35 mil pesos
- Cuotas: hasta en 12 meses
- Tasa: fija (20% T.N.A), subsidiada por la Municipalidad de Rosario
- El crédito se deposita en tu caja de ahorro del Banco Municipal y las cuotas se debitan mensualmente de esa misma cuenta. Si no tenés caja de ahorro del Banco municipal podés solicitarla gratis junto con el préstamo.
Requisitos y documentación
Si cobrás tu sueldo en el Banco Municipal:
- Original y fotocopia de DNI.
- Último recibo de sueldo.
Si no cobrás tu sueldo en el Banco Municipal:
- Antigüedad laboral 6 meses.
- Original y fotocopia del DNI.
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Empleados:
- 3 últimos recibos de sueldo.
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Autónomos:
- Última DDJJ y pago de Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales, si corresponde.
- Últimos 6 pagos de IVA o Ingresos Brutos.
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Monotributistas:
- Últimos 3 pagos de Monotributo.
- Constancia de inscripción al Monotributo.
El efectivo otorgamiento del préstamo está sujeto a evaluación y calificación crediticia por parte del Banco Municipal
Garantía para alquiler de vivienda familiar
Es una garantía, fianza bancaria, que ofrece el Banco Municipal que podrá ser utilizada en los contratos de locaciones de vivienda familiar radicados en la ciudad de Rosario. Se debe consultar al propietario o inmobiliaria para su consentimiento y aprobación. De ser aceptada, se debe tramitar en las sucursales del Banco Municipal.
Costo
Este servicio tiene, para el inquilino que lo solicita, un costo equivalente a:
- 1 mes de alquiler del 2º año del contrato, para empleados públicos.
- 1 1/2 mes de alquiler del 2º año del contrato, para los otros interesados.
- Sellado provincial sobre fianza bancaria.
Requisitos y documentación
- Contratación Seguro Combinado Familiar para el Hogar
- La garantía está sujeta a evaluación y calificación crediticia por parte del Banco Municipal
- Antigüedad laboral de 6 meses.
Si cobrás tu sueldo en el Banco Municipal:
- Copia de contrato de alquiler.
- Original y fotocopia del DNI.
- Último recibo de sueldo.
Si no cobrás tu sueldo en el Banco Municipal:
- Copia del contrato de alquiler
- Original y fotocopia del DNI
- Original y fotocopia de un impuesto o servicio a tu nombre
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Empleados:
- 3 últimos recibos de sueldo.
-
Autónomos:
- Última DDJJ y pago de Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales, si corresponde.
- Últimos 6 pagos de IVA o Ingresos Brutos.
-
Monotributistas:
- Últimos 3 pagos de Monotributo.
Escribinos a: hoyalquilo@rosario.gob.ar
Preguntas frecuentes
Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
De acuerdo a la Ley Nº 27551, el plazo mínimo es de 3 años.
No. La inmobiliaria es un tercero que realiza una intermediación entre las partes a pedido generalmente del propietario. Los propietarios e inquilinos pueden realizar un contrato de alquiler sin la intermediación de la inmobiliaria.
Surge por la intermediación realizada por la inmobiliaria y el propietario del inmueble. El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) establece usualmente un mínimo del 5% de comisión sobre el total del contrato firmado. En los casos que participe de la intermediación una inmobiliaria, esta tiene derecho al cobro de la comisión por su trabajo, dicho monto surge de un porcentaje sobre el monto total del contrato del alquiler. En la ciudad de Rosario los inquilinos están pagando el 5%.
En principio, están a cargo del propietario, sin perjuicio que ambas partes pueden pactar libremente que estén a cargo del inquilino. En el caso que el inquilino deba pagar las expensas, las ordinarias estarían a cargo del inquilino y las extraordinarias corresponden al propietario (por ej. mejoras en el edificio, reparación de partes comunes, palieres, ascensor, etc.
El propietario está obligado a entregarte el inmueble conforme a lo acordado en buen estado de conservación, para cumplir con el destino pactado por las partes. Al momento de alquilar, el contrato debría reflejar fielmente el estado de la propiedad a recibir. Se aconseja leer detenidamente el contrato antes de firmarlo para evitar problemas a futuro.
Al momento de finalizar el contrato, debés entregar el inmueble en buen estado de uso y conservación, haber cumplido con el contrato y dar de baja los servicios que estén a tu nombre. Al entregar las llaves al propietario o la inmobiliaria, te deben entregar un recibo que acredite la entrega del inmueble y la llave.
Debés pedir el final de obra correspondiente y solicitar que las expensas se otorguen discriminadas entre ordinarias y extraordinarias. Caso contrario, no debés alquilar el inmueble por no contar con el final de obra.
El propietario debe realizar a su cargo todas las reparaciones del inmueble que sean necesarias para su uso. El inquilino solo debe hacerse cargo de los arreglos que surjan de su responsabilidad, esto no incluye el deterioro normal de una vivienda. Se recomienda leer el contrato antes de firmarlo para evitar cláusulas en que se renuncie a este derecho.
Como inquilino debés exigir los arreglos por escrito, en caso que sean urgentes podés realizarlos por tu cuenta, notificar previamente y pedir todos los comprobantes necesarios para documentar los arreglos. Una vez realizados, podés descontar los arreglos del monto del alquiler.
Lo habitual en los contratos de reserva de locación es que estipulen que si el propietario no acepta las garantías ofrecidas por el locatario, te reintegran las sumas entregadas en concepto de reserva. Si antes de alquilar una vivienda, la inmobiliaria o propietario te pide un adelanto, es importante recibas un comprobante que diga "seña" y no "reserva", dado que si el propietario se arrepiente de alquilar debe devolverte el doble del dinero que entregaste como seña y en el caso que el comprobante diga reserva solo deben devolverte el mismo dinero entregado sin resarcimiento alguno.
El sellado es un impuesto provincial del 0,85% sobre el monto total del contrato. Todos los contratos de alquiler con destino a vivienda deben pagar este sellado.
Podés rescindir el contrato de alquiler a partir de los 6 meses pagando una indemnización de 1 y 1/2 mes de alquiler para el 1º año y de 1 mes a partir del 2º año del contrato, notificando previamente por carta documento.
El propietario debe respetar el contrato de alquiler mientras este se encuentre vigente, aún si el inmueble fuere vendido a un tercero. No obstante, por tu parte debé cumplir con el uso acordado por contrato y pagar los alquileres regularmente.
Tu responsabilidad con las garantías es muy importante, porque si no cumplís con el pago del alquiler o con las condiciones del contrato, son tus garantías las que van a pagar los costos. En caso de que sean amigos o familiares, perderás su confianza y en caso que sea el banco, quedarás con un antecedente financiero negativo que te va a impedir el acceso a todo beneficio en materia comercial.
Si como inquilino te ves impedido de utilizar el inmueble o bien no se puede dar el uso estipulado en el contrato, podés pedir una disminución con respecto al precio o no pagar el alquiler por el tiempo que estés imposibilitado de utilizar el inmueble. Según el caso, podés pedir la rescisión del contrato.
La locación puede continuar en las condiciones pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido, por quienes acrediten haber convivido y recibido el mismo ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
Requisitos para deducir Alquileres de Ganancias
- No tener ninguna propiedad a su nombre.
- Tener contrato de alquiler, no necesariamente firmado por escribano.
- Contar con factura o comprobante fiscal emitido por propietario del inmueble o por inmobiliaria.
Límite a deducir
Podrá deducirse hasta el 40% del contrato, con tope anual de $51967 y $4330 mensual por un pago total en concepto de canon locativo de hasta $10.825 por mes de dicha suma en adelante no se calcula el 40% sino que se aplica directamente el tope mensual de $4330.
Cómo deducirlo
- Ingresá a www.afip.gob.ar desde una pc ingresando con tu CUIL/CUIT/CDI y CLAVE FISCAL.
- Hacer click en el micrositio Siradig, es allí donde se completa para presentar la declaración jurada del impuesto a las Ganancias, se le abrirá el F572 web Periodo 2017.
- Al cargar los datos personales, en el ítem "Deducciones y desgravaciones", aparece la opción "Alquiler de inmuebles destinados a casa habitación". Es una de las tantas desgravaciones que pueden efectuarse, como la prepaga, el personal doméstico y los seguros de vida, entre otras.
- Al cliquear sobre "Alquiler...", el sistema pedirá distintos datos. Primero, la identificación del locador (propietario del inmueble): su cuit y su razón social. También solicita información sobre la inmobiliaria, en caso de que haya un intermediario.
- El siguiente paso es cargar los datos del contrato y por única vez se pide adjuntar un archivo PDF del contrato previamente escaneado como así también la fecha de inicio y de finalización del vínculo. La deducción ya está para poder operarla y podrá deducir retroactivo al mes de Enero de 2017.
- Posteriormente, en cada mes, habrá que cargar el periodo de pago, el monto del comprobante y el monto a deducir, teniendo en cuenta el tope de $4330. El sistema también pedirá confirmar, con carácter de declaración jurada, no ser titular "de ningún inmueble, en cualquier proporción".
- Finalmente, se debe informar los datos de la factura (fecha de emisión, tipo de comprobante, número y monto). El locador deberá estar registrado como Monotributista o Responsable Inscripto del Impuesto a las Ganancias.
Sí. Podrás deducir el alquiler a partir de Enero 2017.
Más info.
- DNU 766/2020
- Ley de alquileres Nº 27551
- Ley Nacional Nº 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación - Libro Tercero - Título IV - Capítulo IV - Arts. 1187 y siguientes.
- Ley Provincial Nº 13.154 - Ejercicio inmobiliario
- Ley Nacional Nº 27346 - Impuesto a las ganancias
- Ord. Nº 9821/2018 Expensas
- Declaración Hoy alquilo
- Manual de buenas prácticas del inquilino