Hoy alquilo: asesoramiento social en alquileres

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

El Código Civil y Comercial establece un plazo mínimo de 2 años para alquiler de vivienda.

No. La inmobiliaria es un tercero que realiza una intermediación entre las partes a pedido generalmente del propietario. Los propietarios e inquilinos pueden realizar un contrato de alquiler sin la intermediación de la inmobiliaria.

Surge por la intermediación realizada por la inmobiliaria y el propietario del inmueble. El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) establece usualmente un mínimo del 5% de comisión sobre el total del contrato firmado. En los casos que participe de la intermediación una inmobiliaria, esta tiene derecho al cobro de la comisión por su trabajo, dicho monto surge de un porcentaje sobre el monto total del contrato del alquiler. En la ciudad de Rosario los inquilinos están pagando el 5%.

En principio, están a cargo del propietario, sin perjuicio que ambas partes pueden pactar libremente que estén a cargo del inquilino. En el caso que el inquilino deba pagar las expensas, las ordinarias estarían a cargo del inquilino y las extraordinarias corresponden al propietario (por ej. mejoras en el edificio, reparación de partes comunes, palieres, ascensor, etc.

El propietario está obligado a entregarte el inmueble conforme a lo acordado en buen estado de conservación, para cumplir con el destino pactado por las partes. Al momento de alquilar, el contrato debría reflejar fielmente el estado de la propiedad a recibir. Se aconseja leer detenidamente el contrato antes de firmarlo para evitar problemas a futuro.

Al momento de finalizar el contrato, debés entregar el inmueble en buen estado de uso y conservación, haber cumplido con el contrato y dar de baja los servicios que estén a tu nombre. Al entregar las llaves al propietario o la inmobiliaria, te deben entregar un recibo que acredite la entrega del inmueble y la llave.

Debés pedir el final de obra correspondiente y solicitar que las expensas se otorguen discriminadas entre ordinarias y extraordinarias. Caso contrario, no debés alquilar el inmueble por no contar con el final de obra.

El propietario debe realizar a su cargo todas las reparaciones del inmueble que sean necesarias para su uso. El inquilino solo debe hacerse cargo de los arreglos que surjan de su responsabilidad, esto no incluye el deterioro normal de una vivienda. Se recomienda leer el contrato antes de firmarlo para evitar cláusulas en que se renuncie a este derecho.

Como inquilino debés exigir los arreglos por escrito, en caso que sean urgentes podés realizarlos por tu cuenta, notificar previamente y pedir todos los comprobantes necesarios para documentar los arreglos. Una vez realizados, podés descontar los arreglos del monto del alquiler.

Lo habitual en los contratos de reserva de locación es que estipulen que si el propietario no acepta las garantías ofrecidas por el locatario, te reintegran las sumas entregadas en concepto de reserva. Si antes de alquilar una vivienda, la inmobiliaria o propietario te pide un adelanto, es importante recibas un comprobante que diga "seña" y no "reserva", dado que si el propietario se arrepiente de alquilar debe devolverte el doble del dinero que entregaste como seña y en el caso que el comprobante diga reserva solo deben devolverte el mismo dinero entregado sin resarcimiento alguno.

El sellado es un impuesto provincial del 1,30 % sobre el monto total del contrato. Todos los contratos de alquiler con destino a vivienda deben pagar este sellado.

Podés rescindir el contrato de alquiler a partir de los 6 meses pagando una indemnización de 1 y 1/2 mes de alquiler para el 1º año y de 1 mes a partir del 2º año del contrato, notificando previamente por carta documento.

El propietario debe respetar el contrato de alquiler mientras este se encuentre vigente, aún si el inmueble fuere vendido a un tercero. No obstante, por tu parte debé cumplir con el uso acordado por contrato y pagar los alquileres regularmente.

Tu responsabilidad con las garantías es muy importante, porque si no cumplís con el pago del alquiler o con las condiciones del contrato, son tus garantías las que van a pagar los costos. En caso de que sean amigos o familiares, perderás su confianza y en caso que sea el banco, quedarás con un antecedente financiero negativo que te va a impedir el acceso a todo beneficio en materia comercial.

Si como inquilino te ves impedido de utilizar el inmueble o bien no se puede dar el uso estipulado en el contrato, podés pedir una disminución con respecto al precio o no pagar el alquiler por el tiempo que estés imposibilitado de utilizar el inmueble. Según el caso, podés pedir la rescisión del contrato.

La locación puede continuar en las condiciones pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido, por quienes acrediten haber convivido y recibido el mismo ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

Requisitos para deducir Alquileres de Ganancias

• No tener ninguna propiedad a su nombre.
• Tener contrato de alquiler, no necesariamente firmado por escribano.
• Contar con factura o comprobante fiscal emitido por propietario del inmueble o por inmobiliaria.

Límite a deducir

Podrá deducirse hasta el 40% del contrato, con tope anual de $51967 y $4330 mensual por un pago total en concepto de canon locativo de hasta $10.825 por mes de dicha suma en adelante no se calcula el 40% sino que se aplica directamente el tope mensual de $4330.

Cómo deducirlo

• Ingresá a www.afip.gob.ar desde una pc ingresando con tu CUIL/CUIT/CDI y CLAVE FISCAL.
• Hacer click en el micrositio Siradig, es allí donde se completa para presentar la declaración jurada del impuesto a las Ganancias, se le abrirá el F572 web Periodo 2017.
• Al cargar los datos personales, en el ítem "Deducciones y desgravaciones", aparece la opción "Alquiler de inmuebles destinados a casa habitación". Es una de las tantas desgravaciones que pueden efectuarse, como la prepaga, el personal doméstico y los seguros de vida, entre otras.
• Al cliquear sobre "Alquiler...", el sistema pedirá distintos datos. Primero, la identificación del locador (propietario del inmueble): su cuit y su razón social. También solicita información sobre la inmobiliaria, en caso de que haya un intermediario.
• El siguiente paso es cargar los datos del contrato y por única vez se pide adjuntar un archivo PDF del contrato previamente escaneado como así también la fecha de inicio y de finalización del vínculo. La deducción ya está para poder operarla y podrá deducir retroactivo al mes de Enero de 2017.
• Posteriormente, en cada mes, habrá que cargar el periodo de pago, el monto del comprobante y el monto a deducir, teniendo en cuenta el tope de $4330. El sistema también pedirá confirmar, con carácter de declaración jurada, no ser titular "de ningún inmueble, en cualquier proporción".
• Finalmente, se debe informar los datos de la factura (fecha de emisión, tipo de comprobante, número y monto). El locador deberá estar registrado como Monotributista o Responsable Inscripto del Impuesto a las Ganancias.

Sí. Podrás deducir el alquiler a partir de Enero 2017.