Plan de Detalle "Unidad de Gestión 4. Manzana 211. Gráfico 7
Plan de Detalle "Unidad de Gestión 4. Manzana 211. Gráfico 7
Artículo 1º .- Definición y Ámbito de Aplicación.
Se define al Plan de Detalle "PLAN DE DETALLE UNIDAD DE GESTIÓN Nº 4 MANZANA 211 - GRÁFICO 7-" al proyecto urbanístico que se impulsa en base a las definiciones morfológicas y urbanísticas que a continuación se detallan, para el inmueble de aproximadamente 1436 m2 empadronado catastralmente como Sección 7º, Manzana 211, Gráfico 7. Anexo Gráfico Nº 1.
Art. 2º .- Tipologías edilicias.
El proyecto contempla las siguientes configuraciones edilicias:
Bloque 1 : edificación entre medianeras que deberá articular con la edificación existente del Gráfico 6, S/1 (P.H. Nº 21524).
Bloque 2: edificación entre medianeras.
Bloque 3: edificación entre medianeras que deberá articular con la edificación existente del Gráfico 6, S/1 (P.H. Nº 21524).
Bloque 4: edificación semi exenta.
Queda prohibida la subdivisión parcelaria.
Art. 3º .- Indicadores Urbanísticos.
Los indicadores urbanísticos y demás condicionantes edilicios deberán cumplirse según Anexos Gráficos Nº 2 y Nº 3:
a) Altura mínima: 4 metros.
b) Alturas Máximas. Las alturas máximas admitidas son:
Edificación B1: quince con cincuenta (15,50m) metros equivalentes a PB + 4 niveles.
Edificación B2 : veinte con cincuenta (2 0,50m) metros, equivalente a PB + 6 niveles.
Edificación B3: la edificación a desarrollar deberá articular con la edificación existente del Gráfico 6, S/D 1 según P.H. Nº 21524
Edificación B4: cincuenta y seis (56m) metros equivalentes a PB + 18 niveles.
Se admite la incorporación de espacios comunes sobre la altura máxima admitida, conforme Ordenanza 9.987 o la que en su futuro la reemplace.
c) Altura mínima de Planta baja: para B1 y B2 : 4 metros, para B3 y B4: 6 metros.
d) Ajuste de la altura máxima: En los casos que por la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, podrá incrementarse la altura hasta un tres por ciento (3%) de la altura Máxima admitida.
En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento.
e) Factor de Ocupación del Suelo (FOS): 0.60.
f) Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS): 0.70.
En caso de cocheras en subsuelos la tapada mínima sobre losa de edificaciones enterradas: 0,40 metros.
g) Máximo edificable: 10.800 m2.
h) Deslindes Parcelarios Mínimos para la edificación exenta: seis (6) metros.
i) Distancia mínima entre B2 y B4: doce (12) metros.
j) Retiro de la Línea de edificación: sobre pasaje 722 la edificación exenta deberá retirarse como mínimo tres (3) metros.
k) Salientes: para los edificios B1 y B2 se admiten salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros, y para los B3 y B4 a partir de los seis (6) metros.
l) Usos del suelo: Se admiten los siguientes usos: vivienda colectiva, comercial minorista, gastronómico, oficinas y cualquier otro que se admita en el entorno, clasificado urbanísticamente como Área de Tejido 3-12.
Art. 4º .- Contribución por Mayor aprovechamiento de altura exceptiva.
a) El propietario aceptará la contribución por Mayor Aprovechamiento de Altura exceptiva de la aplicación de los indicadores urbanísticos que este Plan de Detalle determina, según lo informado a fs. 48 del expediente Nº 5.746-R-2025 por el Departamento de Tasaciones de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaría de Planeamiento, que será calculado a partir de la altura del tejido circundante clasificado urbanísticamente como Área de Tejido 3-12 (11,50 m). A tal efecto se aplicará como precio base por metro cuadrado el correspondiente al sector de Avenida Tres Vías Luis Cándido Carballo perteneciente al Rango 2 y será liquidada a razón del 10% del precio base por metro cuadrado cubierto.
b) El propietario deberá abonar la compensación establecida mediante la modalidad de pago habitual, conforme al plan de pagos previamente acordado con la Secretaría de Hacienda de la Municipalidad de Rosario. El monto recaudado se destinará específicamente a la ejecución de obras de escala barrial, según lo disponga el Departamento Ejecutivo.
c) Se deberá hacer efectivo el pago de la compensación por mayor aprovechamiento para la obtención del primer permiso de obra, siendo condición su cancelación total para la obtención del primer final de obra.
d) Para la determinación de la compensación económica se computará el 100 % (cien por ciento) de la superficie cubierta involucrada y el 50% (cincuenta por ciento) de la superficie semicubierta.
e) El Departamento de Tasación de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaria de Planeamiento actualizará las compensaciones al momento de su efectivo pago, las que serán ajustadas según el índice de Actualización de la Cámara Argentina de la Construcción.
Art. 5º.- Obligaciones del urbanizador.
a) El urbanizador asumirá a su cargo el costo de las infraestructuras urbanas generadas y demandadas por la urbanización propuesta, incluidas las ampliaciones de redes existentes y/o nuevas, equipamientos y saneamiento que el impacto de la nueva demanda exijan sobre las redes existentes.
La Dirección General de Diseño Urbano aprobará el proyecto de veredas y accesos a realizar sobre cada una de las calles frentistas al emprendimiento.
b) Responsabilidad Solidaria: Los propietarios del inmueble serán solidariamente responsables ante el municipio por el pago del mayor aprovechamiento resultante y de todas las obligaciones establecidas en la presente ordenanza. En el supuesto caso de transferencia a terceros, deberá consignarse obligatoriamente en toda documentación constitutiva de derechos reales (escrituras e inscripciones registrales) las obligaciones asumidas por el urbanizador en relación con los requisitos establecidos por la presente norma. La transferencia de derechos reales sin atender a las citadas formalidades habilitará al Municipio a exigir el cumplimiento de las obligaciones del propietario, pudiendo aplicar la sanción correspondiente, y a reconsiderar las condiciones establecidas por la presente Ordenanza.
Art. 6º .- Procedimiento.
Las obras de infraestructuras y compensaciones requeridas en el artículo Nº 4 deberán estar cumplimentadas y certificadas en su totalidad para el otorgamiento del final de obra y/o habilitaciones según corresponda.
Art. 7°.-
Los Anexos Gráficos que se detallan a continuación forman parte de la presente Ordenanza:
Anexo Gráfico Nº 1: Ámbito de Aplicación-Sección Catastral 7ª/ Manzana 211 /Gráfico 7.
Anexo Gráfico Nº 2: Indicadores urbanísticos.
Anexo Gráfico Nº 3: Alturas máximas admitidas.
